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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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首付及利率的提高有利于遏房地产炒作  

2007-09-27 06:24:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前国内的房地产市场矛盾之多、问题之大,可以说,已经是无以复加了。作为一介草民,每天都收到不少投诉信,每天都会收到来自各方的电话。可是,近几年来,对于房地产市场,政府所做工作则不少,进行了一次又一次的宏观调控,出台了一个又一个的政策,可以说,从2003年起,政府每年都有关于房地产市场的重大的政策出台,但是为什么政府的政策出台得越多,其矛盾与问题却越多,民众对房地产市场的意见越大?何也?关键的问题就在于国内的房价上涨太快,一些地方的房价上涨得离谱。而房价的过高,从而使得国内80%以上民众根本没有能力进入高房价的市场。民众的意见就在于,地方政府使用全国人民所有的土地资源让少数人获大利,地方政府都千方百计地把祖宗、现在、未来的财富在自己手上卖出去,以便本来是民众手上的巨大利益在他们手上流转与交易

那么,国内房地产市场的价格为什么越来越高?是不是有些所说的是由于房地产市场的供求关系决定的。有市场刚性需求在,房价上涨也就自然。对于这种说法早就是不堪一击,因为,住房产品与市场的其他产品不同,它既是投资品也是特别消费品,是特别的消费品,也就是说对于现代文明社会来说,衣食住行是现代社会每一个公民生存的基本条件,它既必需也为天赋。但住房又一种耐用高价的投资品。如果在没有满足社会每一个公民的基本的居住权利上来让住房成为投资品,那么社会公民的基本居住权就可能受到侵害。

因为,投资者就容易利用住房产品的基本特性把住房价格推高来谋取暴利。但是,住房作为投资者又是一种高风险的资本密集性投资品,如果没有现代银行金融产品的创新是无法达到其目的的。在中国,房地产市场价格为什么会推得很高?重要的原因就在于房地产市场成了投资者利用国家银行信贷成了投资盛行的市场,就在于房地产市场发展模式没有对投资品与消费品有严格的区分,就在于政府对房地产信贷政策误判。

可以说,从1998年住房制度改革开始,到2002年国内房地产市场基本上处于稳定发展的阶段,尽管当时有一些地方也出现过房地产市场炒作苗头,但是当时央行也就看到房地产市场的问题所在,并出台关于房地产市场改进与完善的121文件。但是,在121文件出台之后,由于一些政府职能部门受房地产商左右,完全以误导性的方式否定了121文件,让房地产市场的信贷政策变成了由非专业部门指手划脚的工具。可以说,这就成了目前国内房地产市场出现这样多问题的根源所在。

据报道,在今年美国的次按危机之后,国内房地产市场的信贷风险的问题已经引起政府高层密切注意。国内市场已经看到了,在2006年8月以前,美国房地产市场也经历过近8年的繁荣,但是美国房地产的繁荣,房价上涨也仅是累计50%左右,每年房价上涨幅度不足5%。在这过程中,让美国次级信用的人进入房地产市场,即一些信用等级不足600分的人进入房地产而导致了次按危机。但是,这些情况下中国相比,简直是大为逊色。近几年国内房地产市场价格上涨速度,无论是从广度还是从深度来说,中国房地产市场价格上涨完全不可理喻。比如说,远不讨论,就是我居住的附近,2002年房价是在2000元左右,目前这些房子价格早就上涨到近8000元了,价格上涨近四倍。在北京郊区的情况是这样,那么在北京市区、在全国许多大城市的中心房价上涨更是会涨得离谱了。而且这种房价快速上涨,已经不是一个地方、一个城市,而且出现全国所有的地方房价都快速上涨局面。今年近几个月,全国各地房价上涨更多是猖狂。我想这些问题中央政府应该早就会了解清楚了。

据报道,为了加强房地产市场价格调控力度,关于房地产市场的信贷新政策可能会以银监会和人民银行联合通知的形式下发。据悉,本次政策调整进一步提高了房地产开发和消费贷款的标准,其中第二套住房贷款的首付比例将调整至40%以上,而且对利率水平也规定了大幅上浮的区间,商业用房和商住两用房的首付比例也有可能上调。此外,对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为,银监会也会重拳出击,从信贷的角度加以规范。从整个政策内容来看,基本上是要扭转目前房地产信贷政策,通过提高两率的方式来市场目前国内房地产市场的投资炒作。通过对房地产开发企业限制来改变目前大量的资金进入房地产市场“圈地”。

不知其报道的消息来源真实如何,我想国内房地产信贷政策如果能够在这些方面调整,那么对目前国内房地产市场所面对的问题解决会起到决定性的作用。可以说,如果上述新政策能够出台,就能够对国内房地产市场一些基本问题严格厘清。比如说,一是能够对房地产消费与投资问题做出清楚的界定。并在这种清楚界定的基础上,对居民的住房消费政府就采取鼓励与帮助的政策,而且对房地产的投资就得按照市场基本的价格来实施。比如房地产的投资者可以从房地产投资中获得较高的收益,却要享受住房消费者的利率,这当然是不公平。因此,无论是对第二套住房购买者提高其首付款比例,还是利率水平都是十分必然的。但是,这里有一个问题要注意,就是商业银行通过什么方式来识别购房者是购买每一套住房还是购买第二套住房。还有购买第三、第四、第五套等住房的利率水平及首付比例如何来随之增加。

二是中国的住房制度与国外住房制度有一个很大的不同,就是我们房地产市场是建立在住房福利分配的基础上。在这个基础上,假定国内商业银行有一个很好的征信系统来识别购买第二套的住房的人,但是已经分配过福利房的人是否是也算有了住房呢?如果不把这个因素考虑进去,分了福利房的人也进入购买第一套住房的优惠系统,那么对没有福利分配的人是不是同样不公平。可以说,信贷政策的差异性,是能够解决目前中国房地产市场许多问题,但是这个政策更应该强调,第一套住房制(既无论是购买还是分配的住房都算是第一套住房),对于第一套住房,政府要采取公平性政策,要采取公正的程序来保证每一个公民的基本权利,这些住房是消费品。而在第一套住房之外,就应该把其纳入投资品,而住房的投资就得按照市场法则来进行,提高利率、提高住房按揭比例,谁投资、谁受益、谁承担成本。决不可投资者便利利用商业银行的金融杠杆来炒作国内房地产。这就目前国内房地产市场信贷政策的核心。

三是政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商悟盘、悟地的根源,也是目前国内房地产市场价格推高的重要的制度根源。一个在计划经济下制定的制度、一个完全变化了的市场环境,一个成了全国第一产业的房地产难道还在这个一个计划经济下制度来庇护吗?现在国内房地产开发商在与地方政府利益一致下,对国内金融市场各种资金四出其手,然后把从银行、从股市圈占来的钱拼命的圈地,推高的各地土地的价格,以此来推高各地的房价。对此已经发展到触目惊心的地步。央行、银监会(还应该加上证监会)等政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策,既能够规避国内商业银行可以面对的风险,也国内房地产市场健康发展之关键所在。但愿其新政策早日出台,以此来遏制国内房地产市场价格快速上涨。

对于出台这些提高双率政策能否起到调整房地产市场价格的作用,这就在于央行与银监会这些政策能够对第一套住房有一个清楚的界定(第一套住房政策应该包括福利分房而不是仅限于购买商品房),能否对一些商业银行的违法乱纪行为有明确的惩罚规则,能否对已经疯狂炒作的投机行为进行严格的限制(这里政策不是仅对以后进入者进行限制,而是对已经进入者进行全面清查并进行严格限制),能否对住房预售制度的弊病进行全面改善或取消。如果能够这样,房地产市场回归理性日子也就不远了!

总之,商业银行信贷政策是房地产市场发展之核心,关键是政府的房地产市场发展目的是什么?是一个满足每一个基本住房条件的市场还是一个投资者炒作市场?这个问题分清,银行的信贷政策在此基础上清楚界定,那么房地产市场的其他问题就迎刃而解。

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