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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产开发商为何要“捂盘”?  

2007-09-14 07:04:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前,房地产开发商“捂盘”、“捂地”之现象,全国各地十分盛行,无论是一线城市还是二线城市,都是如此。特别是一线城市这种现象更是十分流行。针对各个地方的房地产开发商“捂地”、“捂地”之现象,不少地方正在出台种种政策,以便调整房地产开发商这样的行为。

 比如,从今年6月查处 汤臣一品至今,上海市房地局针对开发商捂盘出台了系列组合拳。近日上海市房地局发布 《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》,其中进一步规范商品房销售行为及制止部分企业捂盘惜售、囤积房源行为成为重要监管方向之一。根据《通知》要求,超过 3万平方米确需分批预售的,每次申请预售面积不得少于3万平方米,并应制定分批上市计划。同时,开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制,根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批,批准预售后3-10个工作日内必须对外开盘销售。另外,按照鼓励自住、规范投资、抑制投机的要求,房地产开发企业应当在销售全过程落实 实名制;同时应当采取措施防止炒房,维持售楼现场销售秩序。

可以说,各地房地产监管部门,对房地产市场的捂盘现象,其出台的政策是用心良苦,但是对于房地产开发捂盘之现象,如果不能够把握着问题的实质,不知道捂盘产生之原因,只看到现象表面,头痛医头,脚痛医脚,那么要解决房地产开发商的捂盘问题是不可能的。在此,我们先来看,什么是房地产市场捂盘?在市场中房地产的捂盘违法了吗?如果没有违法,房地产的监管部门为什么又会出来政策来整顿这种现象?如果违法了,房地产开发商为什么敢这样做?房地产市场的捂盘其根本原因何在?通过什么样的方式能够解决这些问题等。这些问题都是需要认真研究与分析的。

一般来说,房地产市场的捂盘是指房地产开发商通过各种方式让其手中持有的住房推迟出售,以便能够在获价格推高后得到更高的企业利润。房地产市场的捂盘行为有:房地产开发商将楼盘分批次领取预售许可证,以此来推迟商品房的开盘时间;通过欺骗性方式把没有出售的房子说已经出售了,制造产品供应稀缺程度,以此来影响消费者购房心理;故意突然抬高销售价格,使消费者因房价超出心理预期而望而止步;联手中介炒作等。

在市场经济中,房地产开发商如何出售房子、什么时候出售,按道理是没有多少关系的事情,这些完全是市场的行为。因为,这些完全可能通过市场的方式来调整。房地产开发商可以待价而沽,等待愿者上钩,以此来推高房子的价格;也可以薄利多销,房子卖得越快越好,以此来增加企业的市场占有率;同样也可以分批次、分时间的来销售,以便根据市场的变化来调整其销售策略与产品的价格等。在这个意义上来说,房地产市场根本就不存在什么捂盘的问题。看看欧美国家的房地产市场,政府如何会关心房地产开发商他手中持有的房子是卖还是不卖,是什么样的方式来卖,是什么时候来卖?

但是,市场法则的核心是市场信息的透明公开,以便让市场相关的信息都能够归结产品的价格上。这样,市场就能够通过产品价格的变化来调整市场的供求关系。但是,由于市场信息的不完全性、非对称性,这又要求市场有一套的严格的法律制度及有效的监督体系来保证市场信息的公开透明性,保证市场信息的不会出现虚假现象。

对于国内房地产市场的捂盘现象,并不在于房地产开发商所生产的住房卖还是不卖,也不在于房地产开发商对这些在什么时候卖。这些不是太重要的问题。问题的重要性就在于房地产开发商是否向市场提供了有效的分开透明的信息,而不是用虚假的信息来欺骗购房者。如果房地产开发商用虚假的信息来欺骗购房者,来推高房价,那么政府相关的职能部门就得采取相关的政策监督这样的捂盘行为,来处罚这些违法行为。也就是说,政府对房地产开发商的捂盘,并非要求他们如何来卖房子,也不是要求他们什么时候来卖房子,而是建立有效的市场秩序,让整个房地产市场的交易处于公开透明的情况下。正是这意义上说,房地产市场根本就不存在捂盘的问题。

那么房地产市场的捂盘问题在哪里?问题就是于房地产开发商以其对市场信息优先性、不对称性来欺骗消费者。如果一个市场信息混乱,欺骗成行,甚至于房地产开发商以欺骗性方式成为其市场交易主导策略,以此扰乱市场秩序,来扰乱整个房地产市场的健康发展,那么这些则是政府要整顿的事情了。

当然,房地产业作为一个高风险的行业,房地产开发商为什么敢于让其手中持有的住房产品捂在自己手上不出售?并非房地产开发商生性就会这样做。因为,在一个健康发展的房地产市场,企业面对市场的高风险,一般都会尽快地把其手中的产品销售出去,以便尽早把其风险转让给购买者来承担。

但是,由于中国房地产市场并非是一个完全市场化的市场,特别是当中国房地产市场是一个政策性市场,是一个由政府完全对市场价格隐性担保的市场时,即政府几年来的房地产市场政策都是要求国内房地产市场的房价要稳定,那么整个房地产市场的价格一定会处于只涨不跌的状态下,房地产市场的高风险也完全由政府来承担了。中国的房地产市场也就是一个没有风险的市场,特别不是一个高风险的市场。在这种情况下,由于房地产市场价格由政府的隐性担保而只涨不跌,那么在中国房地产市场中无论是供应方还是需求方,都会预期到该市场的价格只会上涨而不会下跌,房地产开发商也是如此。由于房地产市场产品完全市场化,当房地产开发预期整个市场的价格只涨不跌时,那么房地产开发商手中持有住房推迟出售也就是十分正常了。否则,这样的房地产开发商就根本就没有进入市场。

因此,房地产开发商捂盘问题,并非房地产开发商如何贪得无厌,也不是房地产开发商承担不承担社会的责任问题,更是不是房地产开发商的道德上有多少问题,从根本上来说,在于政府房地产市场政策出了问题,在于政府的房地产政策让国内房地产市场成了一个政策市,成了一个无风险的市场。如果政府的房地产市场政策不从根本上来改变,政府仅是希望从一些技术上规则要求房地产开发商做什么不做什么,要改变房地产市场这种捂盘现象是不可能的。

而且,大家都已经看到,各地房地产开发商不仅在大量地在捂盘,而且一些大的房地产开发商在借助于国内资本市场的发展在其市场获得大量资金之后,在大量地捂地了。今年以来,各个地方的土地拍卖得越来越高,一个又一个的“地王”脱颖而出。为什么?是真的这些土地一夜间快速升值吗?是房地产开发商真的不惧怕房地产这个高风险的市场出现周期性逆转吗?其实,并非如此。而是国内房地产企业形成一股重大的权势力量之后,他们在与中央政府、在与全国人民较量。在他们看到,我就是要用整个社会的钱,把中国各地的整个房价推高到极点,就是要把中国房地产市场的风险推到极致,这样,如果真的房地产市场出现大风险,他们一定会利用其手中所各种工具与手段与政府及全国人民较量,并让这些风险成本让全国人民来承担。

也就是说,在房地产开发商心目中,由于政府政策的缺陷,由于政府的政策不愿让国内房地产市场出现风险,因此,房地产开发商就会借助这种政府对房地产市场风险的隐性担保,从而把国内房地产市场的价格推到极高,把国内房地产市场的风险推到极致。即获得利益时是自己的,要承担成本时则是社会的事情。这样,国内房地产市场的事情一走向极端,那么房地产市场出现的任何困境就容易化解了。比如说政府根据房地产开发商愿意出台政策,让房地产市场不法行为合法化制度化。这就是目前国内房地产市场的生态环境。

因此,要改变目前国内房地产市场这种捂盘、捂地的现象,并非仅是通过一些技术规则就能够解决问题的,因此这些规则不仅不合符市场的基本法则,也是可以让房地产开发商找到种种规避的方式。而要解决目前国内房地产市场的问题就得在房地产市场三大基本前提条件下(即居民居住权天赋性、公有土地的人民性、中央政府政策的民生性),全面改变中国的房地产市场发展模式、改变目前存在严重缺陷的土地政策、住房政策、银行信贷政策、房地产税收政策等。只在在这样的一个基础上,才能够让我们房地产市场得到健康持续发展。否则,房地产市场聚集的问题会越来越多,其潜在风险会越来越大。

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