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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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目前房地产市场问题并非仅是增加供给  

2007-08-20 05:05:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从最近发改委的数据来看,今年的房价越涨越快,越涨越成为全国各地的普遍现象。而且这种房价上涨并非仅是过去的一线城市,而且二、三线城市,甚至于县城的房价也在快速飚升。对不断上涨房价,社会上意见很大,房地产市场的矛盾越来越突出。

对此,目前一个基本的倾向是,一是要求政府加大住房的有效供给,只有过大供应量对市场造成巨大的冲击,房地产市场供给大于需求,那么房价就能平稳下来。二是住房问题应该分为两条线,一条是商品房市场,这一条线的发展政府根本就不要管,完全由于市场来做;一条是保障性住房,这一条线不是市场的事情,即对于购买不起住房的低收入者通过政府来解决。中国住房的问题完全采取“双轨制”。

对于上述两种说法,如果政府政策按照这样来做,不仅不能够化解目前中国的房地产市场问题,而且使房地产市场的问题越来越复杂。

因为,房地产是一个特殊的市场及特殊的产品。它具有完全公共性,每一个公民具有天赋的居住权、具有天然需求,但产品的要素供给是既定的(即地球的土地供给是既定的)。同时它又是可投资及可消费的产品。如果解决房地产的问题仅是按照市场一般产品的思路来处理,那么其问题就会越来越困难、越来越复杂。

比如说,目前市场上流行的观点,目前市场上房价过高,是由于市场需求过大,是由于市场有刚性需求在,因此对于这些刚性需求,就得增加土地供给,让房地产开发商生产更多的住房,加大市场的住房供给。对于市场一般产品,这样的思路当然没有多少错,但是对于房地产市场来说,其效果就十分令人质疑了。

就增加土地供给上来说,因为地球土地供给是既定的或刚性的,如果土地的使用效率不提高,就既定的土地供给来看,现在的土地供给增加,也就意味着未来土地供给的减少。在这样的情况下,获得土地的房地产开发商就会预期到今后土地供给会越来越少,土地的升值潜力就越来越大(特别是当政府提供更多的城市基础性建设时,土地升值潜力更大)。在这样的情况下,房地产开发商一定会利用房地产生产的较长的周期性,让其产品生产的周期性延长,以便获得更高的土地升值的利润。比如上海的一些楼盘是90年代初获得的土地延长十年后才生产出产品。也就是说,政府增加的土地供给最多,房地产市场并不会由于土地的供给增加而增加房地产市场供给。

另一方面,假定房地产开发商获得土地后尽快生产更多的产品进入房地产市场,如果房地产是完全的消费品,在产品的供给增加、个人消费一定时,市场的供求关系就会得到改变。但是房地产市场并非仅仅是消费品而是投资品。当房地产市场的产品是投资品时,投资者对住房投资需求取决于投资者对住房投资的投资预期。如果投资者预期住房价格会上涨,那么投资者对住房的需求就会增加,如果投资者预期到住房价格更下跌时,投资者对住房需求就会减少。在这种情况下,投资者对住房的需求并不在于市场的供求大小,而在于投资对住房价格的预期。如果政府要稳定房价,,政府要对这个房地产市场的价格作隐性担保,那么作为投资品住房的价格也就仅是上涨而不跌,在这种情况下,就会让更多的投资者进入房地产市场,房价上涨就会上涨,投资者对住房需求就会增加。在这种情况下,如果仅用有限供给来解决这种无限的投资需求,那么住房的价格上涨就是必然。

可见,如果上述问题不解决,仅是增加土地供给要解决房地产市场供给问题是不可能的。

还有,对于中国这样一个大国来说,特别有70%为农民的大国来说,希望学习新加坡、香港模式来解决中国低收入居民的住房问题也是不现实的。特别是希望通过“双轨制”思路来解决中国的房地产市场的问题更是远离中国现实。很简单,在房价炒得很高的情况下,如果让80%居民通过保障性住房来解决其居民问题肯定会现实太远。因为,即使香港这样小、财政如此好的地方都花了50年的时间才能居民的保障性住房有所改善,那么以香港的标准来看中国则国内条件远离太远。如果让国内房地产市场以两条线分开,市场归市场,政府归政府,到时候,土地资源白白的浪费了,却会让中国城市居民的住房问题矛盾越来越大。只在市场与政府的作用互相融合时,才是解决国内房地产市场之正途。

希望更多的人参与这两个问题思考与讨论。

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