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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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美国政府房地产职能启示  

2007-07-29 20:00:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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早些时候在北京访问的美国住房和城市发展部(HUD)部长阿方索·杰克逊说:“我就任时,布什总统曾让我减少美国的无房人口比例。目前,美国拥有自己房产的人已经达到了70%,但这和北欧一些国家相比还有差距。在瑞典,个人拥有住房的比例达到了88.5%。”他表示,政府的任务就是为穷人提供必要的帮助,提供“人民买得起的房子”,美国住房和城市发展部就是以此理念而设。

从这段话中透露出以下几个方面的信息,一是尽管美国的土地是私有的,但是美国的房地产市场不是为了GDP增长,不是为了政府财政收入的增加,而是为了保证美国居民基本住房权利,而是为了改善绝大多数居民的住房条件,生产人民买得起的住房。而对于这一点,美国不仅用法律的方式把这一宗旨制度化,即美国《住宅法》的宗旨就是要生产安全舒适绝大多数居民可买得起的住房,而且政府的住房和城市发展部也是为落实美国的《住宅法》宗旨而设。可见,尽管美国的富人很多,但是美国的房地产市场就是为了保证每一个居民基本居住权利的市场,就是美国居民真正的住房消费的市场。

二是美国的房地产市场经过几百年的发展,尽管美国人口自由迁移十分便利,租房市场也十分发达,但美国居民自有住房拥有率仍然是很高的,而且在一些发达市场国家还要比美国高。也就是说,个人住房持有,并非仅是中国人的偏好,而是由当地房地产市场的发展、房价的高低、居民的收入水平等因素决定。如果房价低、居民收入水平合适,加上政府的帮助,任何地方的居民都具有自己购买的偏好,都能够在个人努力下选择适合自己的居住方式。

以此来对照中国的房地产市场,目前不少地方的房价持续飚升,而且这种房价飚升,使得绝大多数居民根本就没有支付能力进入这种高房价市场,甚至于远离房地产市场。也就是说,目前国内高房价的市场基本上把中国的绝大多数居民排除在房地产市场之外。

对于这种情况,有人认为这是中国房地产市场的供求关系决定的。中国房价之所以高,之所以会快速飚升,就在房地产有巨大的需求,就在于房地产市场的供不应求。即房地产市场存在“刚性需求”。还有人说,中国的高房价为什么会让绝大多数居民有意见,会感觉到国内不少地方的房价贵得离谱,就在于政府没有建立起有效住房保障体系。因为,中国房价肯定是不断上涨,对于过高房价居民购买不起,政府就得建立更多廉租房来解决这些购买不起居民的住房。甚至于有人说,中国的房价过高在于许多应该进入租房市场居民而进入购房市场,这必然会导致住房的供不应求,从而推高房价。

对于美国房地产市场的情况,上述任何一种言论都是似是而非的。因为,在中国土地国有的情况下,中国政府的住房政策应该不会差于美国政府的房地产市场发展之宗旨,应该让国有土地生产让绝大多数民众都有能力购买的住房。但是实际上,由于房价过高,中国房地产市场让绝大多数居民都没有支付能力进入过高房价的市场。因此,目前中国的房地产市场与党的宗旨(为人民服务),与生产绝大多数居民都能力购买的住房差距很远,而且基本上成了少数人投机炒作的市场。由于中国的房地产市场是一个投资市场,而且政府又对房地产市场的价格担保,在便利的银行信贷及过高的银行金融杠杆支持下,房地产市场的价格就轻易炒高了。这与2003年美国经济学家希勒在《房地产市场存在泡沫吗》一文中指出的那样,当房地产市场购买者预期房价将会继续上涨甚至于很快时,购房者就会认为房产增值有利于自己投资增值,会认为现在不购买以后更无能力购买,会相信房价只涨不跌而购买住宅的风险小,从而进入“纯粹的无限的群体性自我实现的金融梦境”涌入房地产市场。房地产市场价格就在这样的情况下疯狂地推高。目前中国不少城市房价快速飚升的情况就是如此。

还有,这几年来政府对房地产市场的宏观调控,基本宗旨就是“稳定房价”。在这里,我们先不考虑这种政策出台的效应如何,政策出台后房价的上涨幅度如何,我们先来考虑政府“稳定房价”的基点,看看这个基点是不是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。如果这个“稳定房价”的基点远远偏离了当时绝大多数居民有支付能力的住房价格水平,那么这几年对房地产宏观调控政策的正当性合理性就十分令人质疑了。如果以国八条、国六条当时出台“稳定房价”的基点来看,在国内一线城市,其房价早就超出当地绝大多数居民的住房购买能力了,比如上海的住房与居民可支配收入比早就超过15%,远远大于联合国标准的三倍。正是在这意义说,这样政策与党的宗旨及科学发展观是相悖的。这就是为什么几年来国内房地产宏观调控政策效果不佳的原因所在。如果说,我们未来的房地产市场宏观调控政策仍然是“稳定房价”,而不考虑“稳定房价”的基点或价格水平,那么这种政策在达到效果是不可能的。

还有,无论是住房保障体系,还是买房或租房,为什么要在这些东西,一方面是体现了现代文明社会对每一个人的基本生存权利的保护,另一方面也表明在一个较好的市场体系下,每一个人能够有自由选择的空间。如果我们市场生产的住房是“为穷人能够有能力购买而造”,是让绝大多数以自己的努力及在政府的一定帮助下进入房地产市场,那么一是要进入房地产开发所认为的廉租屋的居民就不会太多,二是绝大多数居民能力根据自己所获得的房地产市场信息、自己的财务状况等约束条件做出适合自己租房或购房的选择,而不需要别人来告诉他们做什么或不做什么。

总之,从美国政府房地产市场的宗旨与观念来看,保障绝大多数居民的基本居住条件是政府的基本责任。而政府要履行这一个责任,就是要把政府的职责界定清楚,就是要把房地产市场的宗旨界定清楚,即生产穷人有支付能力购买的住房,就得帮助绝大多数居民以自己的努力通过市场的方式来获得。但是,就目前的情况来看,尽管中国的土地是国有,房地产生产的主要要素是国有,但是房地产市场的基本宗旨并不明确,甚至于有人借助政府房地产市场政策的不明确而把中国房地产市场成了为少数人获利的市场,成为少数人利用全国人民资源为其谋私利的市场。因此,对于房地产市场的公共性、基本宗旨、发展模式、法律制度、运作方式等方面,政府应该进行全国清理的时候了。很简单,对于保障绝大多数居民的基本权利,为什么美国政府能的,为什么社会主义的中国不能?其原因就在于中国政府不为也?这就是美国政府的房地产市场职责对我们的启示。

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