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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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建立起具有中国特色的房地产发展模式  

2007-07-20 07:37:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,随着国内各地的房价快速飚升,民众与房地产市场的矛盾越来越大,作为经济问题的房地产也开始转化为政治问题。对此,尽管2007年政府工作报告已经把解决该房地产市场价格快速上涨的问题纳入议事日程,如改变房地产市场消费模式,通过整顿市场来打击对房地产市场炒作,通过调整房地产市场产品来结构来满足民众的需求及发展中国住房保障体系等,但是国内一些地方的房地产市场价格则越来越高,上涨的速度越来越快。

在这样的情况下,有人就认为,目前国内房价过高、上涨过快,民众对房地产市场有意见,是因为中国的住房保障体系不健全,是中国的廉租屋建得太少,是中国的经济适用房建得太少等,因此,房价过高的责任并不在于房地产发展商,而在于政府失职。还有,国务院参事室调研表明,就目前中国的房价,绝大多数民众没有支付能力进入房地产市场,因此,要解决中国目前的房地产市场问题,政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房,少数高收入家庭可以购买商品房,应当将70%的土地供应给经济适用房,其中的30%用作建廉租房,对商品房的管理则可以完全放开。

从这些言论来看,未来中国房地产市场发展模式或是学习香港,或是学习新加坡,要建立廉租屋与经济适用房为主。其实,这种房地产发展模式既没有大国之先例,也与中国的实际情况及市场经济法则相悖的。几十年来,香港的房地产发展模式是“高房价、高地价、高公屋”。这种房地产发展模式不仅是香港特殊的历史环境及法律制度下的产物,也是香港经济最为缺陷一部分。因此,这些房地产发展模式莫说是中国没有条件学,即使可以学也不能够学,如果中国走上香港这种房地产发展模式之路,对中国经济未来发展会后患无穷。

比如说,如果中国给80%居民提供经济适用房,这可能让中国的房地产市场改革又回到了政府包办住房的老路,说明了从1998年以来的中国住房制度改革的失败。而且这种房地产市场发展模式也是既无效率又让地方政府权力集中。一是按照香港房地产市场发展模式,政府财政上没有那么大的能力来支撑;二是本来可以通过市场来做事情,却完全由政府来做其效率也会很低;三是让民众选择住房的余地会很有限,如果房子建的不好,很有可能在短时间变成建筑垃圾。毕竟80%这部分居民里经济条件也有区别,居民的消费能力不一样,不同人所采取住房消费模式也完全不一样。中国的房地产市场发展不能完全学习新加坡、香港模式,还在于它们这些地方比较小,经济发达,政府实力较强有能力来做,但中国是一个大国,人口多、地域广、发展中国家经济资源十分有限等。目前国内房地产开发商把房地产市场价格虚高的问题转化为住房保障体系问题,这是在转移视线,把矛盾都指向政府。

看看世界各国,有哪一个大的国家会把居民的住房都由政府的住房保障体系来解决的。在美国廉租屋比重只有3-4%,加拿大也不会超过5%。绝大多数居民的住房基本上是通过市场来解决。从美国的房地产市场来看,房地产市场发展模式,最核心的事情是应该让90%以上的人有支付能力进入房地产市场,即房地产市场要生产作舒适安全绝大多数居民有支付能力的住房。就这一点而言,美国用《住房法》确定为房地产市场发展的宗旨。

因此,作为一个社会主义国家,作为一个土地公有制的国家,政府更是要以立法的方式让房地产市场成为绝大多数人享有基本居住权有支付能力进入的市场。因为,这不仅是现代文明社会一般居民的基本要求,也是土地公有制的中国每一个中国公民的基本权利。在这点上,它是与中央政府的和谐社会及民生政府相一致的。因此,目前对国内房地产市场宏观调整控,中央政府要对以往房地产市场的制度不足进行全面反思,并以法律的方式把和谐社会及民生政府的基本理念固定在房地产市场的未来发展的宗旨与法律制度中。

为了保证中国的每一个居民都有基本的居住保证,就得在《住房法》基础上建立适应中国的住房保障体系。在这个住房保障体系中,首先要让那么丧失生活能力的老人、病人、残疾人有基本的住房保证。而这部分住房保障就是廉租屋。在发达的市场体系下,这部分的住房保障所占的比重不会超过6%,中国则可放在10%比重以内,这样有限的廉租屋才能保护这些弱势民众的基本的住房权利,政府也有能力来做这件事。否则比重太高,政府在财力、管理上的不足,可能会廉租屋制度形同虚设。

20%左右的中高收入者可以完全通过商品房市场自己解决住房问题。而这个中高收入的商品房市场既可是投资品,也可以是消费品。但住房的两栖性只能限定在这个市场的范围之内,不可扩大范围。对于上述两类之外其余70%居民的住房,同样也得通过市场来解决,但是这70%居民则要在政府帮助下进入房地产市场。而这个房地产市场只能界定为住房消费市场。

为了让中国绝大多数民众都有支付能力进入房地产市场,就得遏制过高的房价,使房价处于一个较低的水平上。就目前的情况而言,要把房价降下来的正常途径有:通过人口普查、土地普查、住房普查,在此基础上,设计规划出合理的房地产市场发展的短中长期方案,将土地做好基本规划。然后利用信贷、利率的工具把住房投资限定在20%完全商品房的范围内,而其他80%市场则把房地产定位为消费品市场,再利用物业税、住房政策(比如每家只准购买一套住房来规范),房价自然下来。在这种情况下,经济适用房、限价房就不必要了。而政府一旦确定房地产市场未来发展思考,就得用法律形式把这个房地产发展模式确定下来。

在中国房地产市场发展模式确立之后,如果让这个模式确立还有建立起房地产宏观调控多层次目标体系。这几年我们可以看到,由于房地产市场盘根错节的利益关系,由于房地产市场的复杂性,也迫使政府对房地产市场一年又一年出台政策,而且可以说,这些政策目标都是不错的。但是,几年来为什么政府出台的房地产市场政策这样多及这样频繁,但效果并不明显。这里估计有市场之原因,也可能有房地产政策调控之目标没有显现其层次性有关。只有让房地产调控目标显现多层次性,不仅容易让房地产调控目标更有针对性,而且更容易让政策目标细化及有操作性。

也就是说,对于国内房地产宏观调控政策不要只是说如何来建设住房保障体系、如何来调整房地产市场结构、如何来遏制房价快速上涨、如何来调整房地产市场秩序等等,而是应该针对性把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、短期目标,并通过目标的分解来对症下药,这样才容易找到房地产市场问题的化解之道。

首先,从短期目标来看,目前国内的房地产市场为什么会出现越是宏观调控房地产投资越大,银行的资金流入房地产市场越多?最大的问题是房地产市场价格快速上涨。试想,如果房地产市场价格快速上涨,企业投资岂不大量涌入这个市场、资本岂不逐利而来?特别是房地产垄断的特殊性。因为,房价快速上涨,进入房地产市场的企业利润迅速上升。

那么,国内房地产市场的价格快速上涨原因何在?是不是由于市场的供求关系,是不是市场供不应求,是不是有人所说是房地产市场的“刚性需求”在那里,其实这些都不是问题。问题在于房地产市场是投资与消费的两栖市场。当房地产市场完全是一个投资品市场时,加上这个市场的价格有政府的隐性担保,那么这个房地产市场的价格肯定是只涨不跌的市场。在这样的情况下,由于进入这个房地产市场的投资是零风险,这必然会促使市场的投资者大量涌入。再加上可利用银行的金融杠杆,及银行资金易获得性,作为投资的房地产市场的价格要推高就十分容易了。特别是房价上涨,银行觉得进入这个市场也是无风险业务,因此推出一系列便利进入房地产市场的按揭产品,如加按揭或转按揭等。在房地产企业、银行及投资者一起合力下,国内房地产市场的价格推高也就十分容易了。

因此,就短期的房地产市场宏观目标来看,就如前面所指出的,政府应该做的就是要对国内房地产市场清楚定位,在目前中国人多、地少、土地资源十分缺乏的情况下,把国内房地产市场严格界定为消费品市场,严格遏制房地产市场投资(其比重不超过20%)。在这里,既然住房是投资品,那么住房投资品的利息就得放开管制而由于市场来决定。如果不从这里入手,就如目前这样的房地产市场投资大量涌现,那么政府对房地产市场许多政策就容易大打折扣了,增加再多供给都起不了大多的作用。

而从房地产市场为消费品入手,政府目前要做的事情就是对全国住房进行全面普查,并在此基础上制定每一户居民一套住房政策,对于那些房地产市场投资者、对于超过一套住房居民的住房,就得采取税收及利率政策来调整。特别是对于目前推动许多地方房价上涨两大动因,政府要采取严厉的政策。一是银行的转按揭或加按揭要立即叫停止或采取高利率政策完全可以遏制;二是对于外国投资者进入国内房地产市场,无论是居民或非居民都得采取全面限制与管制的原则,坚决不能让中国房地产市场成为外国投资者谋取暴利的市场。还有,利率是房地产市场发展的核心,政府应该频繁地通过利率变动的方式来改变房地产市场投资者预期,并让房地产市场的投资者真正明白利率对其投资的巨大影响。

其次,房地产宏观调控的中期目标。房地产宏观调控的中目标,有以下几个方面要密切关注。一是房地产物业税制定与出台。如果能够制定一部公正、公平、有效的房地产物业税,那么对房地产市场利益关系能够起到很大的主导作用。因为,通过房地产物业税可以让房子多的、房子好的、房地产投资者多交税,而对于住房条件差、房子少的少交税甚至于免税。二是住房结构的调整问题。住房结构的调整能够改变目前市场产品结构,也能够改变目前不适应中国的房地产市场发展模式。政府在国六条细则有详细的规定,但要落实下来得有一个过程。三是住房保障体系的建立。建立住房保障体系并不是仅是建立廉租屋,而是一个体系,是一个包含各层次不同收入居民如何进入房地产的体系。只不过,在这个住房保障体系中,不同收入层次的居民所获得的保障不同。

再次,就是房地产市场的长期目标,就得中国房地产市场发展的宗旨用法律的形式固定下来。比如,在美国,其《房地产法》就明确规定,房地产市场发展的基本宗旨就是要生产居民居住舒适安全、绝大多数居民有支付能力的住房。中国作为社会主义国家,特别是我们现在的政府完全是一个“民生”的政府,我们政府房地产政策更是要把国家的房地产市场用法律形式落实到国内绝大多数居民居住权上来,并通过这种居住权落实让国内每一个民众来分享中国的现代文明,来分享中国社会主义市场经济的成果。因此,从这个意义来说,中国的房地产市场发展长期目标就得围绕着上述宗旨来进行。如果这样,对建立中国的和谐社会能够起到重要作用。

总之,适应中国的房地产市场发展模式应该三部分组成:一是20%商品房市场,这个市场既是投资品也是消费品,完全由市场来选择;二是10%廉租屋,这个市场完全由政府制度准入规则分配;三是70%居民有支付能力的市场,这个市场完全界定为消费品市场。政府通过信贷政策、税收政策、住房政策、住房规划政策来保证绝大多数居民有支付能力进入这个市场。而要达到这个目标,政府对房地产市场宏观调控,应该让其目标多层次性,比如针对性地把房地产市场宏观调控目标分解为短期目标、中期目标、长期目标。只有让房地产调控目标显现多层次性,不仅容易让房地产调控目标更有针对性,而且更容易让政策目标细化及具有操作性。房地产宏观调控的效果也会十分显著。

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