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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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关于我

中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产何以又成了社会关注热点  

2007-07-10 09:54:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年以来,总是有不少外国的朋友问我,未来中国经济会发展如何?什么是他们应该关注的重心?而我总是会告诉他们,房地产市场是中国经济现在、未来最为关注的重心。只有对中国的房地产市场有一个清楚的了解,才能把握到未来中国经济发展之方向,才能知道未来中国经济得以发展之持续性。

但是,从政府公布的数据来看,中国的经济形势一片大好,“高增长低通胀”。特别是,从有关部门所公布的城镇居民连续四年来工资收入增长在12%以上,而住房的价格上涨几年都在是6%的水平。也就是说,几年来国内城镇居民的工资收入增长远远超过国内住房价格上涨。即使是这样,国内房地产上涨、国内房地产市场投资加快也就有了现实的经济基础了,国内这几年的房地产市场宏观调控也就是多些一举了。


但是,实际上的情况并非如此。今年以来,随着深圳房价翻倍上涨,北京、上海、杭州、广州、重庆等国内一线城市房价又开始出现市场难见的价格上涨潮。据悉,目前深圳的房价,一年内不能够上涨两倍以上或上涨幅度低样幅度,那么其价格上涨就正常。而且目前深圳的房价2004年前后上海内环的房价上涨3-4倍的情况一样,投资者都买卖、都在交易。同时也看到重庆就是一个开发区的认可,房价就能够在短时间内上涨10%以上。当全国各地房价都上涨,中央连续几年对房地产宏观调控要稳定房价的目标也就渐行渐远了。


现在我们要问的是,为什么中央越是对房地产宏观调控政策密集度越高、全国房地产市场的价格上涨则越快、上涨范围越广?是真的市场“刚性需求”吗?如果是市场的“刚性需求”,为什么这种“刚性需求”会在短时间内爆发出来?如果从人口结构的变化及居民的收入水平来看,如果有房地产市场的刚性需求,那么这种刚性需求也是逐渐地产生的而不是会短时间内爆发出来的。


那么,又是什么原因让国内一些大城市的房价短时间内快速飚升的呢?从我的观察来看,无论是2004-2005年上海房价翻倍上涨,还是近年来深圳的房价快速飚升,最大的诱因是外来购买者对国内房地产市场的炒作结果。在上海,最早进入房地产炒作者是一部分台湾居民及香港居民。而近来深圳房价快速上涨,最早进入房地产炒作是香港居民。据统计,近年来香港居民在国内房地产购买住房280万套,基本上两个香港人就在国内购买住房一套。也就是说,基本上每一户香港居民在国内购买住房一套。这样一个数量,对于国内若大的一个房地产市场来看,可能也算不了什么。但是,这些购买力若大部分放在深圳,以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元,深圳人均GDP仅8000美元左右)到深圳购房,要推高深圳的房价就易如反掌了。更何况,房地产市场是投资市场,只要有一部分投资者预期市场的价格会进一步上涨,那么这个市场价格上涨也就容易了。现在,我们再要问的是,如果国内房地产市场的价格如此飚升,不仅房价上涨幅度快得无法让人相信,而且房价快速上涨已经蔓延全国。在这样的情况下,它会给整个社会经济带来什么样的结果,难道中央政府对国内房地产市场价格如此之快的上涨真是束手无策了吗?


可以说,中国这一轮经济快速增长,基本上是房地产快速发展带动之结果。因此,如果房价快速上涨,它必然会推动国内房地产开发投资快速增长,推动既定的土地资源进一步挥霍使用,而且国内经济投资过热与银行信贷过热的态势会进一步恶化。就目前中国房地产市场形势来看,房地产泡沫早就是不争之事实,房地产市场早就成了少数人投机炒作的市场。而这种房地产投资过热与炒作,不仅稀缺的资源会挥霍使用,也最终会房地产市场的泡沫吹破。
可以说,目前国内房地产市场发展到这样一个态势,并非市场的本性使然,而且是政策房地产市场政策的结果。大家都知道,在土地公有制的条件下,房地产市场首先是一个消费品市场,是解决国内居民住房基本需求的市场。但是政府既把它界定投资品又把它说成为水消费品市场。说是房地产是投资品市场,一是无论是国内居民还是国外居民都能够轻易房地产市场而不受到任何市场进入限制;二是容易增加全国的GDP;三是可以不把房价上涨反映到居民的CPI中等。说它是消费品市场,一是政府扩大内需,就可以加大房地产投资而不受到经济投资过热的限制;二是即使住房是消费品,那么政府就得通过各种优惠政策来保证居民进入房地产购买,如把利息压在极低的水平上;三是住房市场极度开发、极度使用资源也是为民众福利水平增高等。正因为这样对房地产市场定位不清,各个部分(无论是中央还是地方)就能够根据自己的需要来解释房地产、来出台相应的房地产政策等。试想,在这样的情况下,各地还不会大力来发展房地产市场,还不会预先大量地使用中国土地资源。


可以说,目前国内房地产市场问题,房地产市场价格快速上涨的问题,完全是政府房地产市场发展模式脱离中国实际,完全是中国的房地产发展模式只有利于极少数人而导致的结果。因此,如果中国的房地产市场不从这根本上来入手调整政策,来改变目前不利于广大居民住房消费市场、来改变不利于广大居民住房福利水平提高的市场,而是把中国绝大多数居民完全拒绝在房地产市场之外,而成了一个完全让少数人炒作的市场,那么这个市场的泡沫肯定是会越吹越大,而且任何市场吹大的泡沫是不可以一直膨胀下去的。而这吹大的泡沫最后一天破灭时,中国经济所面临的巨大风险也就会全部爆发出来了。这就是我们社会为什么都在关注国内房地产短期内房价快速飚升的原因所在。

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