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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产暴利是金钱与权力交易的结果  

2007-06-26 06:36:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产行业的暴利早就是不争的事实,可以说,只要有一点经济常识的人都会知道。很简单,如果房地产业不是暴利为什么各行各业都会涌入房地产市场,无论以往是做农业的还是做工业的,无论以往是高科学企业还是军工企业,这些企业纷纷地都进入了房地产市场。何也?利润高也。而且房地产市场的暴利不仅表现为在短时间内让一些手无分文之徒而变为腰缠亿元的“富人”,而且还表现为房地产开发商有钱之后可轻易地操纵社会和左右舆论,并用这种操纵与左右来颠倒黑白。

一些简单的例子,社会上大家都知道房地产商太暴利了,要政府强制公布房地产商开发成本,则有人出来说房地产开发商成本是“商业秘密”,如果这样做是违法的;还有,土地本来为国家所有,为全国人民的共同财产,是中国每一个公民都有权利分享的财产,竟然有人敢冒天之大不韪,就他生产的房子就是给富人造的。而且这样有悖文明社会基本的价值标准、有悖于党的基本原则、有悖于科学发展观谬论却在中国的房地产大行其道。本来这些怪现象应该是现代企业、现代市场应以为耻的东西,在国内房地产业则成宝贝,何也?问题就在于国内房地产业金钱与权力勾结在一起,这两种势力的结合不仅疯狂地掠夺整个社会的财富,而且还能够为这种疯狂掠夺找到制度性的理由。反之,与这种疯狂掠夺稍许不同,就会指责为不合法。如“小产权”房的交易。

最近,一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的房地产开发商坦言:“楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”也就是说,尽管房地产市场权力与金钱的交易不容易披露出来,尽管这种交易能够找到制度性的理由,这些都是当事心知肚明的事情,但是只要稍微有一点良心的人,把真相告诉社会,房地产市场的钱权交易肯定是触目惊心。而从这些事实中,我们可以看到,国内房地产市场之所以问题多,正是这种金钱与权力的交易则成了国内房地产业暴利的根源。

房地产业的暴利先是来自于政府官员权力的无约束。可以说,中国近百万亿元的国有土地,它是国家最大一笔的财富,是每一个中国人都可分享的成果。但是,这些财富名义上国家所有,实际上通过国家权力转移到掌握这种权力政府官员手上。因为,国家并非一个简单的概念,而往往会落实到政府手上来处置、安排及使用。而政府是由一个个具体人来组成的。如果假定政府工作人员都是道德人时,那么他们都会出于公心来处理国有财富,让整个社会的每一个公民都从中分享到其财富增长福利。但是当我们这个假定不成立时,并且政府官员的权力不能够受到严格约束时,那么政府官员不仅会利用其权力来侵占每一个公民都可分享之财产,而且他们还会借助公民事务的公共性来侵害国有财富,来设定为其谋利益的制度。湖南的一个市委书记,在短时间内掠夺到财富几千万就是这样行为一种典型的结果。

在房地产市场的各个环节,只要是有政府权力在,只要经过政府权力审批,如果这种权力不能够有效的约束与监督,那么这种权力与金钱的交易就不可能避免。而且,在以往由于钱权交易标的十分小,所交易的金额会十分有限,当然权力对公众财富的掠夺也十分有限。但目前则不是这样,由于市场规模扩张,交易金额十分巨大,而且越是交易规模扩张,对金钱的贪婪就会使得权力与金钱的交易更多是会无孔不入。还有,这种钱权的交易还会以制度化的方式来确立使其合法化。即本来是一种对国家及民众财富掠夺的事情,经过官员出台的规则则合法化了(比如,目前社会上讨论十分多的交通强制险,本来是一种监管与监管公司一起合谋对消费者完全掠夺性的制度,他们则打出一个保护公众利益理由强制性要消费者交费,最近为了转移公众对这种交费不满,则在一个前提完全错的费率制定规则可浮动,你看可笑不可笑,就是这些制度规则者“聪明”,整个中国交强险的消费者都“阿斗”。房地产市场许多制度的情况也是如此)。我有时到地方出差,看到一些地方政府官员与房地产开发商眉来眼去的,就知道其中钱权交易的一二了。试想,房地产开发商既然付出的高昂的成本,还有不把这些成本全部摊分在消费者或房地产投资者身上。因此,房地产市场暴利,如果不从各地方政府官员的权力入手,对此进行全面清查整顿,那么房地产市场暴利要清除估计不太可能。比如,今年政府是下了文件对房地产市场各审批环节的腐败问题进行检查,但就目前为止没有看到这种检查检出了多少问题。其实,这样的事情还用检查吗?只要对与房地产审批的权力有关的人的财产进行清理,看看他们的财产与其收入不相符合的。可以说,这样一查肯定会让所有的权力与金钱交易原形毕露。如果说仅是对账目的检查,那肯定是对房地产审批环节的腐败问题检查只打雷不下雨。中央政府的文件早就公布了,各地也在落实对照,如果政府仅是做表面文章,那么房地产市场的金钱与权力交易不仅无法遏制,反之会越演越烈。在这个方面,全国早就拭目以待。

还有,既然政府官员能够白手轻易地滥用手中的权力,既然政府的权力可以轻易交换成财富,那么房地产开发商要他减少利润,他们是愿意干的。在这种情况下,房地产开发商就会借助房地产市场的特征,或房地产产品的异质性,对房地产的产品进行垄断性定价,甚至于来操纵房地产市场的价格,让房地产企业利润极大化。看看目前不少城市的房地产市场,房地产市场的销售连月下降,但该地的房价则连月上升。如果按照房地产开发商冠冕堂皇的理由,房价为什么会上涨这样快,是因为房地产市场有“刚性需求”,那么住房销售连月下降应该价格下跌的时候,但实际上情况则反是。这就说明目前国内房地产市场的价格完全是由少数房地产开发商在操纵。

当然,房地产市场暴利根源在政府、在政府的权力没有约束、在政府的钱权交易,但是仅是政府还是不够的。很简单,钱权交易盛行,如果没有买权力的一方,那么这种钱权交易也无法完成。那么房地产开发商为什么会进行钱权交易,就是希望通过用少量钱来谋取更大的暴利。因此,揭露政府钱权交易的根源,并不是不指责房地产开发商的暴利经营。而是在严厉谴责政府官员的钱权交易同时,也得对房地产开发商的暴利行为进行全面清理,对房地产开发的非法经营进行全面清理。否则,国内房地产市场无法回归理性。

总之,目前国内房地产暴利问题早就是不争的事实,政府部门要严肃查处此事,并制定新规则来遏制。这样,国内房地产市场才能够回归理性(文章在6月26日和讯网刊出)。

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