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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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关于我

中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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易宪容预测过房价吗?  

2007-04-03 05:59:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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这几天,天天还有网民在批评我对房子预测不准。但实际上我从来就没有预测过房价,只不过曾是媒体炒作。下面是我2005年6月5日写的一文章,也是目前各种人批评我预测房价不准的文章,这文章刊登在当月21世纪经济报道.可以说,只要强调市场经济法则的人,从来都不会去预测市场的价格.我也是这样.网友看看我预测过房价没有,文章只不过是说一个市场的道理或法则.本来我根本没有时间来应对一些人的恶意批评,因为历史总是会把所以的事情表明清楚,但是我也应该让民众知道,2005年我到底说了什么.我这篇文章一个字都不动的重新放在这里,让民众自己去阅读我当年说过什么.

可以说,2005年我根本就没有预测过房价的涨跌,我只是根据我的三条标准(居民可支配收入与房价比、按揭支付占月收入比重、个人负债率)来分析居民的住房支付能力,只是说了根据这三条标准房价应该到什么水平才合适。难道这样分析错了吗?

再假定,如果易宪容真的预测了房价,难道一个人所言真的会让一个市场发生什么吗?如果这样不是说明了这个市场太脆弱了吗?所以一些人对我预测房价的批语有意义吗?

不少人批评我预测房价不准,他们只不过想通过这种方式来告诉民众,易宪容分析的东西不准没有意义,大家不要听他所言。但是这需要谁来告诉民众吗?可以说,每一个民众都有他们自己的生活智慧,根本就不需要谁来告诉他们房价是高还是低,是涨还是跌?因为他们自己的亲身生活就是最好的答案。

 

 

“房地产新政”会走向哪里

易宪容

6月1日之后,随着各地政府关于房地产市场之政策的出台,“房地产新政”会走向哪里,应该是政府、房地产企业及民众十分关注的问题。中央政府关注的是过高的房价是否得到遏制,房地产开发商关注的房价是否能够持续上升,民众关注的是房价是否下落,各人的期望不同,所关注的目标也不同,但有一点则是相同,即房地产市场的价格如何变化。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实,房价走向哪里则表明了房地产新政走向哪里。

从房地产新政以来市场变化的情况来看,各地方房价是否发生了很大的变化,一些地方的房价是否会随着中央政府政策的出台而应声而落,早些时候媒体有大量的报道。特别是各地的政策还没有颁布与实施,就有媒体报道说,房价下降了多少,这应该是一种媒体炒作。我当时就指出,房地产市场不象股市,如果房价能够这样应声而落,那么我们的房地产市场早就十分危险了。市场对政策的反映肯定会有一个滞后期,国内市场房价的变化还得拭目以待。这样只好回到稳定房价的主题上。

对于稳定房价,是这次房地产新政的主旨,按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨幅度。稳定房价意义真的是这样吗?政府有能力来稳定与调控房价吗?

在此我们来看看,政府是否有能力来调控房价。那么,什么是“宏观调控”?就目前的情况来说,大家都是把政府出台什么政策、政府对市场的干预都说成是宏观调控。由于对“宏观调控”含义是理解不同,自然宏观调控的切入点也就不同。一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来烫平整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。

但是就目前的情况来看,无论是我们的政府还是民众,往往把宏观调控就看作是政府推出什么政策。比如2004年政府推出的宏观调控仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段。当时,我就撰文指出,对于当时的经济过热仅是通过行政的方式来遏制,其短期内能有所表现,但长期看则作用不大。特别是如果没有认识到房地产为当时经济过热的根源,没有把房价的变化作为宏观调控的风向标,国内投资在高位运行的状况是无法改进的。今年以来,政府采取一系列调控房地产市场的政策基本上就是对2004年宏观调控的补课。

从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。因为政府要调控房地产市场,只能通过对房地产市场供求关系来改变市场对住房的需求,通过市场需求来影响房地产市场价格。所以,无论是稳定房价还是调控房价都对宏观调控的一种误解,政府的政策是不可来调控房价的。更何况这次房地产新政基本上都是一些微观手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,而且这些手段是政府规范房地产市场上的基本职能,不是什么对房地产市场的宏观调控。因此,政府对房地产市场的宏观调控不是稳定房价,而是调整房地产市场的供求关系,房价是通过房地产供求关系变化来调整的。

同时,我们更应该看到,由于房地产是不可贸易的产品或不动产,因此,房地产市场都是一个个分割的市场。如果房地产是可贸易的产品或动产,房地产的紧缺就可以通过国际市场或国内其他市场来调节。由于房地产的不动性,房价完全与地点有关的,离开了地点的房价是没有意义的。既然房价是由地点决定的,那么在这波房地产投资过热的中,房价的高低是都是由各地方的种种因素决定的。因此,假定稳定房价能够成立,对“稳定房价”的理解,既不是把稳定理解为房价不升或房价的下降,也不是保证房价在一定水平上上涨,而是对于不同地方各个分割的市场来说有不同的意义。

比如,对上海来说,环内的房子从2003年下半年以来已经炒翻了天,价格上涨了几倍,特别是这些地方房子价格的上涨完全是市场炒作之结果。象这些地方的房价,如果仅是回落一点,或回落10-20%,那么这个地方的房价能够稳定吗?我想是不能的。一套房子一千多万,动辄就几百万,上海的民众有这种支付能力吗?我想是没有的。有研究表明,目前上海房地产炒作成分与本土居民的购买成分相比,房地产价格与居民收入脱节,以及外部热钱的流入规模,都比1997年香港更甚。如果上海的房地产价格不调整过来,房地产泡沫岂有不破之时?

最近这几天,经常有人问我,房地产新政后国内房地产价格走势如何?我就说,哪些地方房地产价格大涨,那么这些地方的房地产价格就会大跌,而且不是小小调整。如果上海及长江三角洲不少地方,房价曾大涨过,大跌也是必然。象上海,房价应该下跌50%,北京房价也应该下降30%,否则,国内房地产价格要得到稳定,房地产投资过热要得到抑制是不可能的。至于国内其它城市的房价变化如何也不就得看这些城市以前房价上涨幅度与炒作程度了。如广州,房地产新政对房价影响就不会太大。

对于国内房价的未来走势,最根本的问题就得看政府(包括中央政府与地方政府)对市场的理解了。因为,目前国内一轮房地产需求扩张或膨胀,有其几十年积聚的住房需求的释放,也有政府信贷政策误导,而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下,由于银行的超低利率及银行资金易获得性,使得国内民众住房需求出现的虚假繁荣,大量没有支付能力民众纷纷地进入房地产市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年,个人住房持有率,欧洲的法国与德国仅30-40%,美国公仅68%,但北京则为85%,上海为81%。中国的房地产市场发展几年就远远超过人家发展几百的东西,这能是正常吗?

这次房地产新政似乎仍然没有认识到国内住房需求误导性,试图以政府政策来解决城市居民每一个人都住房个人持有的问题。我想这样做,不仅不能够解决中低收入民众的住房问题,反之会让稀缺的土地资源浪费使用及生产出大量建筑垃圾,继续推动国内房地产价格上升。如果政府在银行利率与银行信贷的易获得性上下功夫,那么许多地方的房地产价格向下调整是必然之事情。而这些方面也决定国内房地产新政的走向。

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