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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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北京房价是否踏上上海之路  

2007-04-30 06:14:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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根据国家统计局的数据,北京的房价在2006年第四季上涨9.5%,2007年2月份二手房价格上涨9.4%,一手房的价格上涨9.7%,排在深圳之后位列全国第二。而且头两个月的上涨幅度都保持有接近10%的涨幅。就此,不少媒体都认为北京的房价会踏上上海房价的后尘。即在很短的时间房价快速上涨。

至于北京之房价,如果以国家统计公布的数据,近几年的上涨幅度应该是不高的。比如2004年房价上涨3.7%、2005年上涨6.7%、2006年上涨也在10%左右。而北京市居民可支配收入的增长远远大于这种增长幅度。因此,北京的房价上涨出不是什么问题。但北京房地产的情况则不是这样。

因为,从政府公布的数据来看,2006年北京房价上涨是比以往几年高一些,但也不是高得离谱,居民的收入水平增长快于房价的增长幅度。但为什么会房地产价格上涨不高而对房地产宏观调控不断呢?这里可能会有房价指数原始数据收集的真实性问题,也可能会有房价指数统计的科学性与规范性。对于前者,如果房价的原始数据是来自于房地产开发商自报,是来自于地方政府房地产管理部门归纳,那么面对中央政府的宏观调控,这些企业及地方政府自报的房价数据能够高吗?否则地方政府就真的会成为房地产宏观调整的对象了。

对于房价指数的科学性与规范性问题,目前这样的一种房价统计指标体系是以各地方一手房的平均房价来计算的。这种平均房价不仅不科学不规范,因为用一手房不同的产品进行价格比较是无法来确定这些产品涨跌的,而且也容易为各地方政府来操纵当地房价变化。从市场的意义上说,用一个地方不同时期的一手房平均房价作比较,其实是在用不同东西的价格在比较,不一样东西肯定是不一样的价格,这如何来确定价格是涨是跌呢?只有二手房市场价格的变化,同一东西在不同时期表现为不同的价格,这才能房价的涨跌。比如,从北京天通苑二手房的价格,2004年是2650/平方米,目前却达到5800元/平方米,从2004年起上涨一倍以上,年上涨幅度达到30%以上。不仅北京开通苑二手房价的涨幅,北京其他地方的房价上涨幅度比这更甚。目前,我们只要看一下北京四环之内的二手房价格,目前都是在10000/平方米以上了。如果这些住房价格涨幅,那么北京的房价也开始上上海房价的后尘了。

目前有一个论调房价的高涨,就是北京的可供应建房的土地越来越少,土地的稀缺决定了北京的房价一定会快速上涨。如果这种假定成立,我们再顺着这个逻辑来思考,北京的土地是上海的6倍,那么北京的房价不只是上海的六分之一吗?但实际上,近年来北京的房价开始步上海房价的后尘了。因此,北京房价上涨问题根本就不是土地供求问题,应该是有更多的其他原因。北京这样,全国也如此。

那么,为什么越是对房地产宏观调控,其各地的房价越是快速上涨?正如有人所说的对房地产的宏观调控成了国内房价上涨理由。实际上,这只是现象,问题的关键并不在这里。在这里,有一个问题我们必须明白,即如果政府的房地产宏观调控是要稳定房价,那么,这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保,即如房地产开发商所说的国内房价只能是上涨而不能下跌。

其实,如果国内房价是这样一个隐性担保,那么国内房地产市场的价格是很难向下调整的。因为,在市场经济中,房价的变化应该由市场供求关系来决定而不是由政府的政策来稳定。否则政府的政策要稳定市场某个行业产品的价格,那么这就是说政府用自己的信用在对这个市场产品的价格担保。如果以政策的方式来稳定价格,就会使得让市场投资者认为该产品的价格只能够在这样稳定价格之内,如果低于这样的稳定价格,那么政府就一定会出手救之。这几年国内房地产市场的房价为什么会越是调控越是上涨,尽管其中的原因有很多,但其中重要原因与政府这样的隐性担保有关。

特别是当我们把住房当作一种投资品时,如果政府对住房的价格进行隐性担保,那么投资者就会奋不顾身地进入房地产市场。特别是当投资者可以利银行金融杠杆炒作房地产时候,投资者进入房地产市场一定是没有风险的投资。因为,投资者进入这样的市场,赚了钱是自己的,如果亏损了,有政府来为其担保,其损失会让国家来承担。比如,早几年的国内股票市场,不少投资者在大获其利时,从来都不会认为他们能够大获其利是因为政府的政策使然,但是当这些投资者出现亏损时,他们就会把个人亏损之责任推托到政府的政策上面,并要求政府来承担他们股票亏损之责任。

同时,当政府的政策对房地产市场的价格作隐性担保时,这不仅会让大量的国内投资者纷纷进入房地产市场,国内一些大城市一个人购买几套房子十分普遍;同时也让国内各商业银行更是看好房地产业,让大量的信贷资金涌入房地产市场,而且也会让外国的投资者也纷纷进入国内的房地产市场。比如,目前国内许多银行纷纷推出转按揭产品,使得近期个人住房按揭迅速增长。而这是国内房地产价格快速重要原因。

目前,北京的情况也是这样,近几年,北京房地产开发投资快速增长,其占整个北京固定资产投资的比重快速增长,如2003年为55.7%、2004年为58.2%、2005年为53.9%,对房地产市场大量投资,住房的供应岂能不快速增长?而且居民对住房的需要岂能有这样的增长速度?但是当大量的住房成为投资品或当大量的居民都进入房地产投资时,住房的供应同样会不足,而住房价格岂能不涨?有媒体调查表明,目前北京市有一半居民进入房地产投资市场。如果这样房地产投资市场的需求是永无止境的,其价格也肯定会上涨。

而房价上涨,进而会推动房地产投资,会推动银行资金大量进入,从而又进一步推高房地产的价格快速飚升。这或许就是目前北京房地产的情况。北京政府对此好好思考过吗?仅仅增加经济适应房及限价房的供应能够改变目前的房价吗?如果对此不能够有清醒的认识,北京房地产市场真的会走上上海房地产市场之路了。

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