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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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严厉打击房地产贪污腐败,要让广大民众一起来做  

2007-04-27 07:08:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据悉,从现在起到2007年底,全国检察机关将集中查办城镇建设领域商业贿赂犯罪案件,严肃查办土地管理、房地产开发中的商业贿赂犯罪。因为,“当前,房价高是人民群众反映最集中、最强烈的问题之一。目前城镇建设领域出现的房地产市场秩序混乱、商品房价格虚高、市政工程质量低劣等问题,严重损害了群众利益,这些问题的背后往往可能隐藏着严重的商业贿赂犯罪。”(最高人民检察院常务副检察长、治理商业贿赂领导小组组长张耕语)。

因此,高检要求重点从以下四方面来查办房地产市场腐败:如在城镇基础设施建设方面,重点查办城市交通、园林绿化、照明、通信、供水、供电、供气、供暖等市政建设项目中的案件;在土地出让方面,重点查办城镇建设用地审批、拆迁改造和土地征用、土地评估、土地招拍挂或协议转让、土地出让金征收和减免、土地整理开发等环节的案件;在工程建设方面,重点查办立项审批、规划设计、工程招投标、设备材料采购、工程监理和质量验收、预算追加和资金结算等环节的案件;在房地产开发方面,除涉及土地出让、工程建设的重点环节外,还应重点查办房地产开发用地性质变更、项目规划审批和变更、水电气配套、有关税费征收减免、银行信贷、商品房预售许可与产权办理、物业管理等环节的案件。

也就是说,从高检的工作要求来看,政府已下决心来严查房地产市场的腐败,并通过严厉打击房地产市场的钱权交易来整顿房地产的秩序、来遏制虚高的房价、来保护广大民众的利益及国有财产不被掠夺。可以说,这样的决心尽管来得晚,也是十分重要。可以说,只要政府有决心,任何房地产市场的腐败行为、钱权交易都会在阳光下原形毕露,中国的房地产才能得以健康发展。

在这里,我们先来界定什么是虚高房价?虚高的房价就是各个地方的房价水平与当地居民收入水平比价关系。当一个地方的房价水平让绝大多数民众都没有支付能力进入这个市场时,那么这个市场的房价就是虚高了。就目前的情况来看,不少房地产市场的研究与调查都表明,全国大多数地方房地产市场的价格与绝大多数民众的购买房子可支付能力相去很远,因此,目前国内大多数地方的房价处于虚高状态或房价过高。

那么虚高房价是如何隐藏犯罪行为的?首先,房价虚高一定会推动土地价格的上涨,因为,房价虚高,房地产市场大有利可图,一定会让更多的人及企业要进入房地产市场,而土地是任何一个进入房地产市场的入门证。没有土地,房地产市场利润最高也是无办法。

本来,在土地为公有制的情况下,任何中国一块土地都为中国每一个公民所有,土地的使用、分配及剩余索取等都是由全国人民来决定或由全国人民所委托的全国人民代表大会来决定。即使是国土资源部也仅是代理全国人民来行使这些权利一个环节,更不莫是地方政府更是其代理环节中的一小环节,不通过全国人大授权任何地方政府是没有权力通过任何方式来对公有土地进行处置的。但是,在实际经济生活中,地方政府则在没有经过授权的情况下,把全国人民所有的土地转化地方政府所有的土地。这样地方政府就会借助土地的国有性用最低的价格甚至于不通过交易把居民或农民正在使用的土地收归地方政府所有,然后又以他们认可的价格转出去(831之后以所谓的市场价格卖出去)。

试想,如果一块土地以国有的方式以10万元强制性收回,然后以500万卖出,而其中的利益有490万,可见地方政府权力空间有多大。而当这种权力约束小监督小,就会成了地方政府无限大的寻租空间。钱权交易首先就在这里发生。

有人会说,现在土地交易不是公开拍卖了吗?从2004年8月31日之后是如此,但是就北京而言,近几年出台的楼盘又有多少是近年拍卖的结果呢?而且在831之前,北京一些所认为好的土地、可转让的土地早就转让出去了(在北京831之前9个月北京转让土地的总和相当于北京市前10年转让土地的总和,北京市是这样,其他地方可能比这更多严重)。更何况在目前拍卖机制不健全的情况下,其中土地交易中钱权交易的问题十分普遍。而且现在土地上的钱权交易,多以会以规避检查、没有风险中进行。比如上掌握土地权力者会让自己的亲属子女、朋友等拿地进行房地产开发,或以间接参股方式进入房地产企业,而没有这些关系的房地产企业就得以钱与权力交易了。但这些交易都会在十分隐蔽的情况进行。而那些以低价购买房子利益实在太小,仅是十分表面的事情了。可以说,在没有完全委托的情况下把国有土地进行转让与交易成了近几年来钱权交易最严重的腐败行为。而这种行为必须在虚高的房价下才得以实现。因为,没有这样一个虚高价格的房地产市场,地方政府的权力要找到这样大的寻租空间,要有这样大的权力进行交易是不可能的。正是通过这种土地交易与转使得大量国有财富流入个人手中,让少数人暴富后来欺压百姓,从而激化社会的许多矛盾。

由于虚高的房价,也就使得在房地产市场每一个环节都可能成为钱权交易的空间。比如立项审批、规划设计、工程招投标、设备材料采购、工程监理和质量验收、预算追加和资金结算、房地产开发用地性质变更、项目规划审批和变更、水电气配套、有关税费征收减免、银行信贷、商品房预售许可与产权办理、物业管理等环节,只要政府权力进入房地产交易过程,都会存在钱权交易的空间。因为,虚高房价可以让这种钱权交易的成本转稼到房地产产品最后一端去,否则房价过低,其钱权交易成本无法转移,那么这种钱权交易也就无法进行。

虚高房价不仅成了钱权交易腐败温床,而且也成了相关产业相关行业寻求利润的空间。因此,在地方政府推动下,房价就在银行、房地产市场投资者及房地产开发商等一起不断地推高。在地方政府推高房价意图下,房地产开发商就会利用住房产品的异质性、不动性垄断性定价、银行资金易获得性及低利率来做庄操纵房价,从而使得房地产开发企业成了国内最暴利的行业;而在虚高房价下,银行及房地产投资者也大获得其利,因为,只要房价上涨,银行就认为向房地产市场贷款没有风险,银行大量资金就会流入房地产市场。而当银行大量资金流入房地产市场,房价推高也就必然。投资者进入房地产市场就没有风险,这样,房地产市场的价格也就在他们推波助澜下迅速上涨。既然银行大有利可图,因此腐败行为同样会延伸到这些地方。

还有,既然住房投资是有利可图的地方,它不仅会吸引国内外的投资者进入房地产市场,而且也会让贪污腐败分子所持有的资金以各种方式进入房地产市场,从而让其不法财富洗白为合法收益。可以说,虚高房价也成国内不法财富洗白最为便利的途径。

可以说,虚高房价成为90%以上的城市居民十分困扰的问题,也是绝大多数居民反映最为强烈,各个地方贪污受贿、腐败最为严重的问题。希望我们的中央政府借此东风来严厉打击房地产市场各个环节的钱权交易,修改与完善房地产市场的制度规则让虚高房价合理回归。这是中央政府职责,也是中国绝大多数民众利益所在。

而高检要真正地遏制房地产市场各个环节贪污受贿腐败,一方面要对房地产市场各个环节进行严厉查处、严追猛打,不能让这些行为有逃脱之地,更多重要的是要建立好的制度来限制,如出台《阳光法》,让领导干部的财产在大众的监督之下,另一方面,要有一个好的制度与机制,让这些贪污受贿腐败行为能够在大众与媒体的监督之下。让广大民众有表达自己的意见、申述其利益保护其利益的制度与机制。只有通过职能部门及社会广大民众两方面的监督,这样才能达到好的效果。比如,河北农业银行盗窃案能够短时间破获,就在于这些犯罪者完全在广大民众的监督之下。房地产市场的贪污受贿腐败行为的监督也应该是这样。

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