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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价过高是经济过热根源  

2007-04-20 06:16:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年一季度的经济数据已经公布,GDP增长11.1%;固定资产投资增长23.7%;银行信贷增加14217亿元,特别是个人信贷增长3500多亿元;3月份CPI上涨3.3%,远远超过一年银行存款利率2.79%,居民存款利率为负1.068%(扣除20%利息税);一季度房地产开发投资增长同比增长26.9%,比上年同期加快6.7个百分点。

从这些数据来看,政府工作报告中所指的三大问题,如投资增长过快、银行信贷增长过快及进出口贸易过长过快的矛盾基本上没有缓解散。也就是说,尽管政府对宏观经济采取了紧缩的政策,无论是上调存款准备率、发行定向票据及加利息等,但实际上所起到效果却十分有限。中国经济生活的矛盾仍然突出。

那么,为什么政府采取了一系列宏观经济政策所取得的效果却十分有限?是宏观政策本身不到位还是现实的经济生活发生了很大的变化?我们如何来判断目前这种经济过热,通过什么样的工具或手段才能把过热的经济调整过来?

首先,从目前整个中国经济的核心问题来看,只要房地产市场的价格快速上涨,只要政府采取低利率政策,只要房地产市场是一个国内外投资可以自由进入的投资市场,那么,政府采取最多的宏观调控政策,要达到其宏观调控的效果是不可能的。也就是说,在房地产市场价格快速的情况下,高利润的驱使一定不会让涌入房地产市场的种种资源撤出房地产市场。

因为,在房地产市场价格快速上涨情况下,就必然会带动房地产市场开发投资快速增长,一定会让各个方面的资金,特别是银行的资金涌入房地产市场。由于房地产市场与50多个产业高度的关联性,房地产市场开发投资快速增长也必然会带动其他产业固定资产投资快速上涨,带动国内许多行业投资的快速增长。

那么房地产的价格为什么能够在短期内快速上涨?是市场的供求关系决定的吗?是房地产市场“刚性需求”所在吗?可以说,当房地产市场的价格能够让绝大多数人都能够进入这个市场时,而房地产又是居民生活必需品时,那么就中国的人口基数来说,中国的房地产市场确实是有一个无限大的量。但是当房地产市场的价格涨到绝大多数人或80%以上的人都无能力进入这个市场、或是远离这个市场时,那么这个“刚性需求”都变成了个人对住房的欲望或需要了。

而目前高房价下房地产需求并非居民的住房消费需求而住房投资者的需求。我这段时间到了国内不少城市,可以看到,凡是房价在短期内上涨地方都是住房投资者占绝对比重。因为,由于房价只涨不跌,加上方便的银行金融杠杆及低利率,试想,只要有那一点条件,哪一个投资者不会千方百计地进入房地产进行投资。投资者都用银行的资金进行“无风险”的投资,这些投资者岂能怕房价高而不进入?

而且房价快速上涨,不仅推动了房地产投资者涌入房地产市场,也让银行更多大胆地对银行信贷规模快速扩张。因为,只要房价只涨不跌,那么银行的按揭资产就“优质资产”,银行所面临的信贷风险就十分小。加上目前巨大的存贷利差,银行只要放出贷款,就能够获得利润,银行岂能不尽量扩大信贷规模?而银行信贷规模的快速扩张,不仅推高的房价,也让大量的银行资产流入其他资产,同时推高其他资产的价格。目前,国内股市瞬间飚升应该是与银行信贷快速扩张在关。

所以,就当前中国的经济形势来看,只要房价快速上涨,其经济过热、投资过热、银行信贷扩张就不会逆转。而房价快速上涨的关键,就在于目前国内房地产完全是一个投资品市场,就在于低利率条件下的便利银行金融杠杆。因此,化解目前中国经济过热,只要限制银行金融杠杆对房地产投资者的便利性、只要银行信贷达到民间信贷市场的利率水平,那么房价就会低下其高昂的头,中国的经济过热也就能够得到遏制。特别是,过高的CPI让居民的存款负利率的情况下,银行利率上升势在必行(而利率上调还得缩小存贷差,即存款利率比贷款利率上调快一些)。
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