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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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宏观调控的核心:房地产市场是绝大多数民众有支付能力购买的市场  

2007-02-26 17:14:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2007年春节上班后的第一天,最为关注的财经信息又是政府对房地产市场宏观调整的建议。可以说,这些以国务院名义表示的意见,应该是2007年房地产宏观调控的基调,而且从这次会议所强调的内容来看,如“中国当前要针对房地产重点地区,加强指导监督,著力增加有效供给,抑制过旺需求,调整供应结构,规范市场秩序,稳定住房价格,解决低收入家庭住房问题,促进房地产市场健康发展”,其针对性是十分明显的。2007年政府对房地产市场会围绕着该基调出台相应的政策。但是,这些政策效果如何,则是相当不确定了。

我们可以看到,从2004年开始,政府就出台不少政策来对房地产市场进行宏观调控,无论是2004年的管住土地与信贷,还是2005年的国八条及2006年国六条,对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面,是前所未有的。但是我们也应该看到,近几年来关于房地产宏观调控的政策是很多,甚至于有人称是房地产政策的“井喷”,但是实际效果却不是那样理想,反之,对房地产市场越是宏观调控,出台的房地产宏观调控政策越是多,其产生的效果越是不佳,正如民间戏言,目前国内的房地产宏观调控成了“空调”。

即是对房地产市场出台宏观调整的政策,房地产市场的开发投资增长越快,银行信贷进入房地产的资金越多,而房价增长速度就越快,房地产投资过热的地方越来越在全国蔓延。而且,这只是从国家统计局所公布的数据来观察,比如说,从这几年房价的增长速度来看,房价每年的增长速度只有不超过6%,如果是以一个科学规范的房价统计体系来计算国内房价的上涨幅度,那么,国内不少地方的房价早就上涨得难以置信的地步了。其他地方不说,看看这几年北京市公布的房价上涨幅度,与实际身边房价飚升,就知道目前国内房地产市场价格上涨几何?这几年国内房价是如何飚升的。房价飚升,这是国内绝大多数民众对房地产无法承受重、国内绝大多数民众对房地产意见冲天的根本所在。很简单,如果按照国家统计局公布的全国的房地产价格上涨速度,政府要一年又一年地出台政策对房地产市场进行宏观调控吗?

 现在我们思考的是,房地产市场宏观调控已多年,为什么会出现一年又一年的房地产宏观调控?这样的一种房地产市场宏观调控不仅在于其效果不佳,更在于早就会出现房地产宏观调控的“政策疲劳”了。所谓的政策疲劳就是无论是政策制定者与执行者还是政策接受者来说都处于面对政策的疲劳状态了。而在这样一种政策疲劳面前,即使是再出台关于房地产宏观调控的政策,要想产生好的效果是不容易了。

因此,面对目前国内的房地产市场,政府并不是仅仅出台政策来应对的问题了,也不是就房地产市场出台什么指导意见的问题了,最为重要的是对这几年国内房地产宏观调控进入深入反思。思考一下,为什么中央出台了这样的房地产宏观调控政策效果不佳?为什么只要中央一出台政策,无论是地方政府还是房地产企业及银行都能够找到抵消这些政策办法?是中央关于房地产宏观调控政策的设计不周全,还是房地产宏观政策设计者没有考虑市场对这些政策反映的预期,或其他种种原因?事实上,从这几年来房地产出现的情况来看,种种房地产政策的出台都会成为房地产开发投资一个又一个的热点,不同的房地产政策出台都会成为房价上涨理由等等。我们只要对这些现象做一些深入的思考,就会发现政府政策或政策意图当然是好的,但是往往没有考虑到市场会如何反映,没有考虑到市场反映与政策预期不合后原因是什么,有什么应对政策等。可以说,这种房地产政策的非预期性最根本的一点在于政策的制定者对房地产市场理解的模糊性、非科学性、非市场性。

可以说,目前房地产市场最为根本的问题就在于一些中央职能部门国际惯例的选择性(即根据其职能部门需要选择一些为我所用的国际惯例),把一个基本上是消费品的市场理解是一个投资品市场。国外发达的房地产市场发展了几百年,它可以作为投资品市场来发展,但是中国房地产市场仅仅是发展几年,而不到十年。如果中国也选择性地以国际惯例作为把房地产市场作为投资品市场而不是消费品市场,那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然也就完全不一样了。如果中国的房地产市场是投资品市场,但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整,那么这些政策肯定是缘木求鱼,根本是无法达到政策效果的。比如说,如果房地产市场是一个投资品市场,在政府稳定房价的政策下,那么政府就已经对这个市场投资行为作了一个绝对隐性担保。即投资者进入这个市场是零风险的,投资者只要进入这个市场就有利可图。在这种情况下,一种有利可图的投资品而且是零风险,那么投资者岂能不蜂拥而入?在这样的情况下,市场的需求是无限的,最大的供给也是无法满足这种市场的投资需求的。而且由于投资者大量的涌入,房价的推高也就自然。

从根本上说,目前国内房地产市场的许多问题就在于没有根据中国的实际情况对房地产市场作一个清楚的定位,或是投资品市场,或是消费品市场。如果这样,政府就能根据这种清楚定位对房地产市场出台相关的政策。比如说,国内房地产市场的消费品市场,那么无论是房地产市场发展模式还是房地产市场发展之宗旨就得生产绝大多数居民有支付能力购买的住房,就得通过政策如税收、信贷等政策来保证居民的基本居住权利。任何房地产市场的投机炒作,任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止。如果房地产是投资品市场,那么政府的房地产政策又是另外情况了。但实际上我们的市场在两者之间。

其实,目前国内房地产市场许多问题,根源上就在于没有一个清楚的定位,根源上就在于在没有清楚定位的情况下,无论是地方政府、房地产开发企业,还是银行及投资者都在利用这种房地产模糊性、非规范性、非市场性让自己利益最大化。如果是这样,那么我们房地产市场宏观调控政策能够起到效果是不容易了。在此,政府也是该对房地产宏观调控认真反思的时候了!

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