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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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住房保障核心是民众可进入有支付能力的市场  

2007-02-13 21:54:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近看到美国薛涌的一文章,说美国波士顿的几个开发商由于没有按照政府的规则建造居民有支付能力购买的住房而受到全面的检查与处罚.而这事情,联系到中国最近争论得十分激烈的住房成本能否公开问题及中国建立住房保障体系的问题是有十分意义的.有心的读者请到南方都市报读该文章.我则以这种启示来检讨中国的住房保障体系建立问题.

我们看到,最近面对过高的房价,面对住房消费者对房地产市场过高房价严重质疑,无论是中央职能部门,还是国内各地方政府都希望以好的方式来化解民众对房地产市场矛盾。比如,用技术性硬约束来要求各地调整住房结构。如北京市场要在3年内盖两千万平方米的经济适用房及限价房,以及房地产职能部门希望通过政策的方式让经济适用房的建筑回归到政府手上等等。

对于这些设想与愿望,对绝大多数无法进入高价房市场的民众来说自然是好事,也表明民众对政府寄托的希望。但是,事实上已经证明,这种与市场经济差距较大的做法,有良好的愿望而这种愿望的达成并不是容易的事情。特别是,当政府职能部门把经济适用房建筑权重新回到各级政府手上时,无论是市场还是绝大多数住房消费者一定会陷入更大的困境。因为,这种的制度安排经过2003年转变之后只能为寻租设租创造更多的条件。

我们都知道,1998年住房制度改革,相关的文件(即国发23号文件)规定,中国应建立以经济适用住房为主的住房供应体系,最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租房;中低收入家庭购买经济适用房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。这也是1998年住房制度改革所确立的中国房地产市场发展模式。但是2003年的国发18文件,则完全改变中国住房发展模式,该文件指出,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品房;同时,根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围

也就是说,2003年后中国的房地产市场发展模式发生了根本性的转变,由1998年确立的以经济适用房为主的住房供应体系改变为商品房为主的住房供应体系,而这种房地产发展模式的变化从而使得各地方政府住房的供应结构发生很大的变化。比如1999年全国经济适用房竣工面积曾达1亿平米左右,约占同期商品住宅竣工总面积的50%2003年锐减至6.1%;到2005年约只剩下约2.5%。至于廉租房,直到2006年年中才有33万个单位。更为严重的是,不仅公共性的住房供应严重减少,而且这少有的公共性住房供应成了政府寻租的权力。比如有些地方就明确规定,经济适用房定向性销售。从而使得仅有的一点带住房公共性质的住房供应成了权力获利的工具。

就目前的情况来看,一些地方政府及与住房相关的政府职能部门希望重新回归的1998年以经济适用房为主导的住房供应体系,或希望通过经济适用房来化解目前国内房地产市场所面临的矛盾与冲突。可以说,这样思路不仅逆市场之发展,也是不可行、行不通思路。但是这种思路则为中国的房地产市场高价格找到存在的理由。

因为,在不少房地产开发商看来,中国房地产市场的高房价并不是问题,因为就目前中国的房地产市场情况来看,高房价完全是市场供求关系决定。如果市场没有巨大的“刚性需求”,市场的价格如何能够上涨得这样快。至于高房价把绝大多数民众隔在房地产市场之外,那么不是房价过高,而是政府没有建更多的经济适用房,即民众没有能力进入房地产市场不在于房价高而在于政府没有提供更多的经济适用房。

其实,这完全是一种谬论。因为住房市场的价格高低,并不在于什么市场供求关系,而在于这个市场到底是一个什么样的市场。由于住房商品的多样性,如果住房是投资品时,其价格并在于消费者与产品的供求关系,而在于投资者对产品的预期及相关的金融工具。如果市场的投资者预期房价会上涨,特别是政府隐性担保住房价格只是上涨不跌,加上有比较便利的金融工具。在这种情况下,不仅会推高房价上涨,而且房价上涨幅度是无止境的。在这里,房地产开发就是借助住房产品的性质多样性,来寻找房价快速上涨的理由。由于住房是投资品,价格的上涨也就十分必然;由于住房是消费品,政府就有理由来帮助大众来解决。

针对中国实际情况,要建立起中国有效的住房保障体系,第一件要做事情,并不是生产什么经济适用房、什么限价房,而是要中国房地产市场发展的基本宗旨。即是在转轨经济下的中国房地产市场,其产品到底是投资品还是消费品,其住房产品是不是首先满足国内绝大多数居民基本的居住条件及相应的住房福利水平提高。如果是这样,政府的政策就得对国内房地产市场发展宗旨给予严格的界定,就得对这种严格界定宗旨相矛盾的观点、行为与制度规则就得给予限制。比如,目前国内房地产市场价格快速上涨,就在于投资者进入过多,就是不少地方完全成了一个住房投资市场。

通过严格的制度安排,如税收、信贷政策等,让国内房地产市场成为消费者或居民自住的市场。在这样的大前提下,整个房地产市场的运作,从土地拍卖、到商品房建设完全可以通过市场的方式来化解目前国内居民的住房问题,而不是建经济适用房等。

如果房地产市场发展的宗旨就居民消费者的市场,那么市场生产的住房就得是绝大多数居民有支付能力的产品(如美国),而不是目前高房价。特别是当土地为公有、金融资源为政府所垄断等情况下,政府更是有能力来保证房地产市场的价格在什么价位上。因此,如此仅以什么经济适用房、限价房等来调整目前市场上的房价水平,那是不可能的。

  在房地产市场宗旨明确之后(生产绝大多数民众有支付能力的住房),政府还可以通过货币化补偿、利率优惠、税收优惠等方式,对不同收入水平的居民采取不同的政策。这样绝大多数居民可以根据自己的不同情况进入不同的房地产市场。因此,目前住房保障体系要做的就是明确中国房地产市场发展政策及宗旨。如果这根本的东西不确立,其他许多政策只能及市场之表而不及里。
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