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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产的民生性在进一步强化  

2007-12-02 21:05:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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可以说,房地产的民生性是最近整个中国房地产市场转变的一个风向性指标。无论是十七大报告中关于房地产的论述,还是最近出台的关于房地产的24号文件、359号文件、64号文件、39号令,中心点就是围绕房地产的民生性而发的。因为,这些政策与文件,不仅纠正早前房地产市场发展之偏向,而且正在改变目前国内房地产市场发展之模式。而目前这个房地产发展模式就是以房地产的民生性为主导。

11月30日建设部等七部门又发布了《经济适用住房管理办法》(以下简称《办法》)。其实,这个管理办法就是对上述一系文件特别是24号文件精神的具体化,就把上述文件的精神落实到可操作的条例上,以便纠正早几年在经济适用住房管理上的偏差。

《办法》内容,包括了各地经济适用住房的土地划转规则、建设规划、经济适用住房的建筑标准及样式、经济适用住房购买对象、经济适用房持有者的产权关系及交易与转让的规则。比如说,购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购;购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。也就是说,经济适用住房的产权只是部分的,购买经济适用住房的居民要获得经济适用住房的完全产权,就得在一定时间内把政府对购买者土地出让金的优惠的部分缴纳给政府。

对于经济适用住房的购买对象,基本上面对的是当地城镇有户口的居民。对已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房;已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房;个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。也就是说,经济适用住房的购买对象有严格的规定,购买之后也不可能随便改变其用途。

同时,对经济适用住房的供应,完全实行申请、审核、公示和轮候制度。也就是说,经济适用住房的供给与交易体系采取的是公开透明的、程序化的方式进行,等等。

对于《办法》来说,其最为重大的意义就是如何把十七大报告关于住房或民生的精神落实在具体的政策中,是对24号文件的细化。通过对房地产市场民生性的落实,从根本上改变目前国内房地产市场发展的模式。也就是说,《办法》对房地产市场发出一个既明确又强烈的信号,房地产市场的民生性是中国未来房地产市场发展之根本。在一定的时期内,这是任何人都无法改变的。

《办法》的出台也是对当前经济适用住房市场的错位、混乱、不公平不公正、钱权交易及经济适用住房的商品化的严重纠编。因为,目前这样的经济适用住房的市场,不仅没有达到政策所设想的目标,反之成了钱权交易泛滥、政府信度弱化的不公平不公正的市场。而《办法》则对经济适用住房运作基本环节作了清楚原则性规定。这些规则不仅体现了市场化、程序化的原则,也体现了公平公正的原则。正是这意义上说,《办法》基本上可促使经济适用住房市场向健康方向的发展。

但是,《办法》对购买经济适用房对象的规定不足及经济适用住房的覆盖率太低,从而使得该政策实际效应大为弱化。因为,从《办法》所规定的经济适用房购买对象来看,用户口制度及收入水平的双重限制,它不仅是对户口之外的居民是一种严重歧视,也会严重地阻碍中国整个城市化的进程。因为,就目前中国快速的城市化进程来看,人口出现大幅度地流动及聚集。可以说,目前中国城市化进程发展最快、最为活跃、最有生力部分,也就是这些刚刚进入一个新城市的居民。而这些刚迁入新城市的居民与原住居民相比,无论是废品上还是财产占有上都存在严重的劣势,因此他们的住房条件应该是最困难的群体。但是,《办法》则把他们隔离分享经济适用住房的体系之外,应该是相当不公平的。比如说,有一些大城市,就是把经济适用住房作为解决拆迁居民住房的定向供应。

还有,由于《办法》对经济适用住房购买对象有一系列严格的规定,这自然使经济适用住房的覆盖率减小到一个十分低的水平上。可以说,按照《办法》的规定,城市居民进入经济适用住房的体系的居民十分小。这样,特别是在目前的高房价下,从而使得一个设计好的解决低收入居民住房保障体系不能够惠及绝大多数人。正因为,经济适用住房的覆盖率低,从而使得它对房地产市场的影响十分有限。

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