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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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国内楼市明显地向消费者倾斜  

2007-12-21 00:29:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近央行与银监会出台的关于房地产信贷管理的359号文件,及12月20日央行采取差别性地利率上调,都表明中央政府的房地产政策基本上向居住消费倾斜。即是对国内房地产市场,它根本上还得持续发展,但是国内房地产市场要发展成为民生的市场,成为改善绝大多数居民基本居住条件的市场,而只有这样的市场,才是可持续发展的市场。

首先,我们从359号文件来看,该文件不仅对住房的投资与消费进行了全面的区分,并在这种区分基础上对住房消费政府采取了鼓励的态度,对于住房投资特别是住房炒作来说,政府表示坚决遏制、并要求用市场价格来调节的态度。比如,银行信贷的第二套住房就采取不同的首付比例和不同的利率。同时,在该文件中,监管机构为了便于住房信贷管理,减少商业银行的信贷风险,也严格禁止房地产的加按揭与转按揭。

所谓的房地产的加按揭与转按揭,它包括了同名加按揭与转按揭,异名转按揭。后者是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人,在贷款清偿之前需要将房产转让给他人,而向银行申请将房产过户给受让人,并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。前者是指在非交易背景下,正处在按揭期间的借款人,为增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限或改变还款方式并改变贷款银行而向银行申请的按揭贷款。对于后者,它是房地产二手市场一种较为正常的债务转让方式,只要双方在债权银行履行正式的合同重新签订手续就可以。

但是,对于同名转按揭与加按揭来说,情况则不是一样了。借款人最终的目的就是如何能够从商业银行获得更多的信贷资金,并用这些新获得的资金进入各种投资渠道。可以说,对于这种转按揭与加按揭,如果房地产市场繁荣、房价上涨,那么借款人与商业银行的贷款风险都会隐藏起来。但是,如果房地产市场价格一旦出现逆转,其信贷关系的潜在风险都会完全暴露出来。

特别是在同名转按揭与加按揭盛行的情况下,一方面,它会推动房地产市场的投资与炒作,以此来不断地推高房地产市场的价格。因为,借款人极力地推高房价,他们可以从银行获得更多的信贷资金。这样国内的房地产市场也就容易成为一个投资炒作的市场。而房地产市场炒作盛行,也一定会把房地产市场的泡沫越吹越大;另一方面,这也会鼓励借款人把从银行获得的资金进入高风险的投资市场。比如今年上半年股市的资金大量地涌入,也就是与不少个人通过房地产同名转按揭与加按揭获得银行资金进入有关。而当两大资产的价格泡沫越来越吹大时,这样的按揭贷款就已把整个国内商业银行推到风险的浪尖上,国内银行体系面临着风险也就越来越大。因此,央行严格禁止同名转按揭与加按揭,就是要严厉遏制房地产的炒作,就是要把国内房地产市场的发展纳入住房消费轨道。

还有,从这次央行差异性上调基准利率的情况来看,也是从利率水平的调整上来遏制房地产市场炒作。可以说,这次贷款利率上调,重点放在5年以下贷款利率的调整上,5年以上的贷款利率没有调整。因为,对购房自住者来说,其贷款期限都会在5年以上,而对于房地产投资者及炒作者来,其按揭贷款成本更会关注短期利率水平而不会关注5年以上贷款利率水平。特别是我们从银行贷款购买第二套住房的投资者或炒作者来说,更是会影响大(因为其贷款利率在基准利率上还得上浮10%)。这样的差别性贷款利率调整,不仅增加房地产炒作者融资成本,更为重要会改变房地产投资者及炒作的市场预期。如果房地产投资者及炒作者的市场预期一改变,国内房地产市场就会出现根本性的改变。

可以说,早几年国内房地产市场价格之所以能够这样快速飚升,很大程度是房地产市场投资炒作有关,特别是利用商业银行的资金大量的炒作有关。如果政府能够采取各种各样的政策来遏制这种房地产市场炒作,那么各地房地产市场泡沫也就会不断地挤出,国内房地产市场也就会重新步入健康发展轨道。而且,我们可以相信,为了达到这个目标,从紧的货币政策能够采用的方式还很多,贷款利率水平上不断上升也是自然。

 

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