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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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有什么方式来遏制过高房价  

2007-11-08 07:55:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据报道,对于过高的房价,不仅引起了广大群众的不满,也使得政府认为问题严峻,因此,据说,有政府职能部门准备最近出台一些新政策来让全国过高的房价能够下落。据媒体报道,这些政策的原则是既保证各方利益,又要限制炒作,使得过高的房价真正得到调整,而不是如早几次对房地产调控那样,政府越是出台对房地产市场调控的政策,其全国各地房价则上涨越快。

据悉,这些政策的方案是,一是建立一套完善的房屋销售体系,发展商将不再参与住房的直接销售。按照发展商的定价,统一上网登记,由政府代销,购房者先到先得,政府收到款项后再转给开发商。二是为了抑制房地产的过度炒作,考虑参考股市的T+1,甚至T+3的做法,即新房在3年内房产证限制过户。三是进一步限制外资买房。四是进一步提高利率,同时贷款会更加严格等。

对于这样的一些政策,对国内房地产市场到底会有多少的影响,是否能够真正遏制全国各地房价快速上涨。其实,我们只在看一下目前国内房价上涨原因就知道出台这些政策的作用了。因为,从目前国内房地产市场的快速上涨的情况来看,国内房价快速上涨的原因还是在于房地产市场投资炒作过滥。而为什么国内房地产市场会炒作过滥?其原因又在于目前国内房地产市场发展模式界定不清楚,把国内住房市场看作是既是投资也是消费的市场。

国内房地产市场之所以是消费的市场,就在于政府希望以此来扩大内需,以此来拉动国内经济增长。之所以是投资的市场,从而让国内房地产市场投资规模无限地扩大,从而让更多的人进入国内房地产市场。因此,国内房地产市场有这样的投资与消费的需要,政府各职能部门就能够各自不同的需要来出台不同的政策,从而达到其部门所要达到政策目标。

正因为,国内房地产市场投资与消费界定不清,加上政府又希望稳定房价、国内银行又希望通过信贷规模快速扩张来获得更多的利润,这就使得大量的房地产市场的投资者在银行低利率及便利的金融杠杆下进入房地产市场。国内房地产价格就在这样的条件下快速上涨。因此,国内房地产市场快速上涨,最大一个因素就是银行信贷大力支持,就是国内各银行在其利益的驱使下让大量的银行资金流入房地产市场。因此,只要央行与银监会加强对房地产市场信贷控制与管理,是遏制国内房价快速上涨最为重要的方面。而央行与银监会最近出台的359号文件,就是一个比较好的对房地产市场信贷管理的文件。

但是,由于这个文件最终目的是出于更多的是加强对银行风险管理,而不是把文件的焦点放在遏制房价快速上涨上。这就使得这个文件许多方面没有出台可操作的细则,从而在执行这个文件上各家银行根据自己的需要做出不同的解释,各行其是。其实,如果能够在最近出台的几个文件,如24号文件、359号文件及39号令上能够给出可操作的细则,并强制性要求各地方、各银行认真执行,那么目前国内房地产市场价格快速上涨的局面就能够得以缓解。如果再加上央行的货币政策从紧,那么国内房地产市场的价格得到一定程度的调整也就必然。因此,在我看到来,对于国内房地产市场,政府不要出台更多的政策,更不要出台更多的行政性政策,因为,这些行政方式越多,各地方政府都能够以各种方式来化解的方式就越多。

比如说,禁止住房让房地产开发直接销售,这是一个完全非市场化的东西,这些的出台不仅不能够遏制房地产商把房价不仅推高,反之会增加住房销售过程中的成本,而这些成本增加只能让购买房子人来承担。更为重要的是,如果政府建立一个所谓的住房销售系统,政府直接参与住房的销售,又会什么方式可以保证政府部门的工作人员公平公正的来销售住房呢?表面上看在网上销售完全可以是公开与透明,但是这个网络系统,难道政府部门的工作人员就不能操纵之。如果政府工作人员来操纵之,那么这个销售系统所面临的问题会更多。

还有,采取限制住房购买后出售的时间,甚至于让购买后的住房持有时间在几年以上,这种做法看上去是可以限制炒作,但是这必然使得二手房市场更加不活跃,而二手房市场不活跃,房地产市场的供应自然减少,这样自然会增加房价上升的压力。对于限制外国投资者进入,加息的问题,这些早就有相关的政策安排,只不过如何来落实就是。

总之,对于国内房地产市场的价格快速上涨,它是目前中国经济生活中的大问题,但是,我们决不可头痛医头、脚痛医脚,而是要研究与分析,找到问题所在,对症下药。这样才能从根本上对国内房地产市场进行有效治理。而就目前的情况来说,房地产市场快速上涨根本原因就在于银行信贷快速扩张,让大量资金涌入房地产市场。这里既银行利率过低的问题,也有国内银行利益驱使的问题。如果在这两方面入手,比如银行信贷紧缩及利率快速上升,那么国内房地产市场的价格是能够得到有效的遏制的。

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