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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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第二套住房如何来界定  

2007-11-06 05:14:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行与银监会2007927日颁布的359号文件,从市场关注的情况来看,最为重要的就是对第二套住房的界定。可以说,由于对第二套住房界定各家商业银行、外资银行与国有银行存在不同的理解,从而使得市场上又认为359号文件可能成为又一次对房地产市场的“空调”。

现在问题是,为什么如此简单的问题会如此争议?是因为文件本身的问题还是其他方面的原因。为什么不同的银行能够对第二套住房会有如此不同的解释?是基于市场的原则不是基于各商业银行本身之利益。为什么面对如此大意见的分歧监管部门不给出一个更为详尽细则对第二套住房做出清楚的界定呢?难道市场经济的政府职能就该如此吗?如果这样,那么政府部门的信度又在哪里?

其实,在359号文件中,尽管表面上看是加强房地产市场的信贷管理,但是实际上是对目前中国房地产市场发展模式有一个新认识,特别是结合24号文件,就是要对目前国内房地产市场中的住房消费与住房投资作一个清楚的界定。因为,住房作一个特别的商品,它不仅具有消费与投资的属性,而且它又是民众生活的必需品,因此,如果对住房这种商品不能做出一个比较清楚的界定,对住房的消费与投资做出一个清楚区分,那么完全以市场化方式运作的房地产市场,既无法满足广大民众的基本居住条件,也可以严重损害广大民众利益。可以说,目前国内房地产市场许多问题的根源就在这里。就在于国内房地产没有对投资与消费做出一个清楚的界定,从而使房地产市场许多政策存在严重的不足,从而导致目前国内房地产市场投资需求十分普遍。如果国内房地产市场成了一个完全的投资市场,加上又可以利用居住消费的银行信贷利率,便利的银行金融杠杆,房地产市场的价格要炒高就容易了。

这次359号文件最为争议的地方就是,该文件规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,规定贷款首付比例不得低于40%,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

对于这样一个规定,其基本的含义就是要把房地产市场的住房消费与住房投资区别开来。如果是住房消费,那么政府就得鼓励,就得帮助,就得通过各种优惠的方式让民众能够有支付能力进入房地产。而对住房投资就得以市场价格方式来对待,政府对此并不鼓励也不禁止。因为,房地产市场是一个高风险的市场,投资者进入房地产市场就得承担市场的各种风险。就得把投资风险的收益与成本归结到自己身上,而不是如有人所说的,投资房地产只会赚钱。

那么,要对房地产市场的投资与消费区别开,关键是如何来界定“第二套住房”。359号文件出台,市场上为什么对于第二套住房的界定会争议如此之大?这里就看到目前国内房地产投资比重有多高,就看到有多少人在利用银行的金融炒作房地产。很简单,如果不是这样,如果个人投资房地产是自己的钱在投资,那么,359号文件对他们根本就没有意义,因此,这种情况下,投资者不需要与银行发生信贷关系,也就没有什么第二套住房界定的问题。市场的争议之大,就证明了很多投资者,或绝大多数的房地产市场的投资者基本上都利用银行的金融杠杆在炒作。而这些利用了银行的金融杠杆在炒作房地产,但又希望享受住房消费的优惠条件。这就第二套住房界定争议如此之大原因所在。或对于在目前许多大量炒作国内房地产的投资者来说,他们是不愿意改变目前的银行信贷政策。

而对于投资者利用银行杠杆炒作房地产,对于国内各种银行来说,也就是乐在其中的事情。因为,就目前国内的银行来说,它们的赢利模式就在于政府政策性扩大利差条件如何来扩张信贷。我们从已上市各商业银行的报表就可以看,目前国内各银行80%以上的收益都来自信贷利息。因此,目前国内各银行的收益的增长速度完全取决于其信贷规模的扩张速度。因为,正如有不少银行一直在强调的,它们如何来扩张个人住房消费信贷,是它们看到最好的赢利模式。

比如中国交通银行,近年为什么业绩会快速增长,就是与个人住房贷款业务快速增长有关。比如今年前三季度个人住房贷款余额1409.25亿元,比年初净增308.84亿元,同比多增156亿元,高出全行贷款增幅近12个百分点;个人住房贷款实现利息收入55.5亿元,占全行利息收入的13.39%,比年初上升0.02个百分点。

正因为,无论是投资者来说,还是国内各商业银行来说,它们都希望目前这种现状维持下去,都第二套住房的界定更为宽松。

但是,无论从一般的生活常识来说,还是从目前的法律来说,要来清楚界定第二套住房应该是十分简单的事情。因为,购买住房对一个家庭、对一个人来说,应该是人生及家庭的一件大事,因此,在购买时,无论是从资金来源还是购买决策来说,都应该是家庭的事情而不会成为个人事情。还有,从婚姻法的财产隶属来看,在婚姻存在时间,家庭财产是夫妇及子女的共同财产。既然是共同财产,在每一个家庭在购买住房时,没有哪一个家庭会在购买住房时,把其财产分割好来购买,也不会把购买好的住房分割开哪一部分是谁的。因此,第二套住房以家庭来界定完全是常识,也完全有法律依据。

但是,我们的一些商业银行就是为了一点利益,要冲破这种常识,就是要冲破这种法律规则,做出所谓有利于其银行的解释。可以说,这种见利忘义实在为社会与市场所不齿。同时,这些商业银行的决策者能否向社会签署一份承诺,如果你这些决策出了问题敢承担全部责任吗?今后房地产市场价格出现逆转,如果你们的银行出现不良贷款,你敢承诺愿意让自己赔得倾家荡产吗?不要赚钱就是自己的决策,等银行出现问题就找政府,就把所承担成本全部归结于社会。要知道,央行是整个银行体系的最后贷款人,而它的基石又是整个社会大众。

因此,对于第二套房贷界定标准,其实基本界定家庭为单位是十分清楚的,无论是常识上还是基本法律规定上都是如此。有些商业银行要冲破这种常识与法律,其实也没有多少关系,只要这些决策者岂敢向社会签署一份简单的承诺,他们有胆量来承诺这种冲破常识与法律的责任。不要等出现问题就一跑了之。社会的发展与社会的进步,需要每一个人、每一个单位都来承担责任。国内房地产市场也如此。而我们的监管部门也应该对各商业银行有所要求,不同以什么市场化来放任自由。这也是监管部门的责任。

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