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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产真的没有暴利吗  

2006-10-29 21:39:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产暴利之争,这几天又引起了大论战。原因是有人出了一个报告,用什么数据来说话,用数据来证明房地产没有暴利。其实这个问题早就不需要证明了,国内房地产市场暴利是家喻户晓的事情,是中国人的一种常识,也是中央政府希望通过政策来调整的一个行业。在这样的情况下,有人仍然还要证明这个行业不存在暴利,不存在大家所认为的暴利,那么无非是说,本来是白的东西,你一定要说成的黑的,一定要颠倒黑白,那么大家要说什么呢?

一个很简单的道理,目前中国房地产问题是什么?是房价太高吗?是房地产的市场秩序混吗?是房地产企业纳税行为不规范吗?是中低价位的住房太少吗?等等,这些问题当然是重要的,但最为重要的则是目前中国的房地产市场的利益机制不平衡,就是通过国内的房地产市场,让整个社会的财富在短期时间内向少数人聚集,就是少数人利用公共的资源为个人谋利。当一个行业的利益结构严重失衡时,该行业的暴利也就不可避免了。当房地产业是一个暴利行业时,我们社会是不可能够和谐的,中央所倡导的构建和谐社会也不可能。

可以说,近年来,中央政府早就看到问题所在,就是要通过政策来调整房地产市场的利益失衡。否则为什么会有对房地产市场的一系列政策调整。很简单,任何政策的出台,就是一种利益关系的调整,都是对不合理的利益重新整顿。可以说,尽管房地产市场利益失衡的调整不可能立即表现出来,房地产市场的利益分配新机制也不可能立即发挥重大的作用,但是最近出台的一系列政策,就是要改变以往不合理的利益机制,就是要改变目前的房地产市场的利益失衡。比如房地产市场发展模式的巨大变化,就是要改变房地产市场仅是为少数人服务的市场,就是要建立起以生产中低档产品为主的房地产市场。

从一些现象来看,房地产市场暴利可以表现为,一是早些时候房地产要素的非市场与产品交易的市场化。在这样的情况下,就得出现什么结果呢?如果这些房地产市场的要素是公共的(如土地和金融资源),而且可以低于市场的价格获得,那么通过权力方式获得这些房地产市场要素获人就可以得到比市场高的利润,即谁获得这些要素自然谁就获得暴利了。为什么有人倒卖土地轻易获利,道理就是这样。还有,当房地产市场的要素非市场化,而房地产市场产品完全由市场来定价时,那么对于房地产这样的特殊产品,不仅房地产企业可以垄断性定价,而且也容易把房地产市场产品的成本让整个社会来承担,让房地产市场产品的收益让少数人来获得。在这样的一个市场中,房地产市场岂够没有暴利吗?

正因为,国内各行各业看到房地产市场的暴利,加上房地产市场的进入门槛低、房地产生产的技术含量低,从而使国内各种各样的企业都进入房地产市场。无论是国内的制造业、还是高科技产业,无论是民品企业还是军工企业,近几年国内所以企业都在蜂拥而入房地产市场。这也就说明,如果房地产企业不是高利润(由于进入门槛加高,后进的企业获利比以往困难一些),或如果房地产业没有暴利,这些高科技企业本来利润率就不低,它们会轻易地转入房地产企业吗?针对这个现象,我曾经提出两个概念,一是这种现象的出现会导致产业结构的逆选择,即先进的产业结构越来越向传统产业结构转移,从而使得国内产业结构调整困难;二是社会资金逆流向,即大量资金向房地产这个传统产业流动。这不仅是房地产市场暴利的结果,也容易导致房地产市场的泡沫。

还有,从这几年财富排名榜来看,尽管我们对这个排名榜的认可性还有些疑问,但它也说明了一些问题。当这个排名榜房地产业的人越来越多,所占比例越来越高时,也说明了房地产业财富的聚集效应越来越大。当整个社会的财富在短期内向少数人聚集时,这说明了房地产有特别的途径来聚集社会财富。这个特别的途径就是暴利。

当然,有人希望用一些研究来证明房地产业财富聚集不存在或财富的合理性。但是,数据证明就一定是绝对真理吗?其实,这里有一个很基本的常识。数据收集及整理都是个人在一定条件收集与选择的结果。如果在研究中选择性地使用数据时,那么这些研究一定会得出不同的结果。特别是,当房地产市场的信息或许多数据不公开不透明,不科学不规范的情况下,一些人更是容易用这些本来就没有反映现实经济生活的数据来证明其行为的合理性。试想,在这些的情况下,数据证明不仅不能够说明事实真相,甚至于可能来颠倒黑白。

总之,房地产市场暴利早就是一个不争的事实,根本无须去讨论太多的问题,目前中央的政府房地产政策出台就是要通过政策来调整这种不合理的利益关系,就是要整顿房地产市场让其利润市场平均化。因为,在一个健全的市场中,通过资源的流动只能有平均利润,不能够有暴利。这是市场最为基本的法则。就目前的情况来看,中国的房地产市场刚刚发展几年,其与成熟的市场仍然有很大差距,特别是当这个市场在一个转轨经济下时,暴利随时都可能出现。问题是我们要对这种业行暴利有比较清楚认识,找出行业暴利的原因,然后用新的制度规则来调整这些失衡的利益关系。这才是我们构建和谐社会的重要方面。

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