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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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关于我

中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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银行成在为当前过高的房价推波助澜  

2006-09-05 07:46:25|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为了国内固定资产投资快速的增长、为了遏制国内房价快速飚升,8月19日央行调高了商业银行的一年期存贷款利息。同时,为了帮助国内居民自住购买,央行决定将商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍,商业银行可按照国家相关政策,根据贷款风险,在该下限范围内自主确定商业性个人住房贷款的利率。可以说,央行这些政策的目的是为了遏制国内房价快速上涨及减轻居民住房信贷负担上希望找一个合适的平衡点。但是从最近的情况来看,央行这种意图完全为各家商业银行出台的规定所打破,央行如果不对各家商业银行的这些规定重新校正与约束,从目前的态势来看,各家商业银行这些规定将成为国内过高房价推波助澜的动力。

正如我早就指出的那样,央行对个人住房消费贷款的优惠利率政策是对的,但必须对优惠对象的严格限制,即这种个人住房消费贷款利率优惠只能限定在购买一套住房及自住者的个人,而不是对每一个向银行申请住房贷款的人。否则,一些人就会利用这种优惠的利率政策、通过银行金融杠杆来炒作房地产市场,制造房地产市场的泡沫。

我们可以看到,这次央行加息,增加了各商业银行利率定价的空间。这当然是为国内金融市场利率化的重要方面,也为商业银行增加利润创造不少条件。但是,目前的国内银行并非完全是商业化的银行,其短期行为十分普遍。政策放其一尺,商业银行的行为就会放纵一丈。可以说,早几年一些人利用金融杠杆房地产炒作就是国内银行放纵结果,否则什么会出现一人购买128套,从银行贷款7800万呢?而从最近各家商业银行出台的关于个人住房信贷的规定来看,又在为国内房地产市场炒作提供种种便利金融杠杆。

比如,有商业银行规定,个人购买第三套以下(包括三套)住房可以享受可享受八五折优惠利率;同时,也有商业银行规定,个人房贷优惠从九折扩大到八五折,其贷款只要是5年以下(包括5年)就可以八五折优惠利率。鉴于此,有人计算过,对于期限在3年以内、可享受八五折优惠利率的个人房贷客户来说,这次的利率调整,实际贷款利率不仅没有上升反而下降了。如以6个月的房贷为例,原九折优惠后的利率为4.86%,而升息后享受八五折优惠,利率反而降为4.743%;1年的优惠房贷利率从5.265%下降为5.202%;1-3年的优惠房贷利率从5.427%下降为5.355%等。

可以说,各家商业银行就个人住房信贷推出的规定,表面上为了鼓励个人住房消费(其实按照国家统计局的是投资),表面上是帮助住房困难的居民通过优惠利率政策来解决住房的问题,实质上所产生的负面后果是十分严重的。

首先,各家商业银行的这些规定,一定会弱化或抵消央行这次加息的信贷紧缩政策。因为,大家都知道,这一轮的经济过热与投资过热,根源就在于国内房地产市场价格快速上涨,而国内房地产市场价格快速上涨最为重要的原因又在于国内外投资者利用银行的金融杠杆炒作房地产。如果国内各家商业银行以诱导的方式即优惠利率政策让投资者低成本地进入国内房地产市场,那么投资者岂能不蜂拥而入?在这种情况下,国内房价岂能不继续快速上涨?国内的房地产市场投资岂能不出现新的一轮快速上涨并由此带其他部门投资过热?由此央行紧缩的信贷政策也完全被抵消。

其次,央行所鼓励的个人住房消费到底是什么?由于央行对个人住房消费理解的模糊性,商业银行就把这种模糊性无限扩张,居然来一个购买三套住房可以采取利息优惠之政策。作为以国家信用为担保的国内银行来说,它们在鼓励什么限制什么不是一目了然吗?就目前中国的情况来说,由于房价过高,70%以上的民众连购买一套住房都面临着重重困难。但我们国内的商业银行,一方面要借助于国家的信用担保、要享用政府种种优惠政策、要政府采取严格的市场准入方式把竞争者排斥在外,从而能够轻易获得取利润;另一方面又完全放弃各家商业银行应该承担的为社会提供一定的公共品及服务之职能,采取某些规则把绝大多数国内居民排斥在房地产市场之外。试想,在商业银行把房价推得很高的情况下,能够进入这个市场的个人购买房者多以是那些购买一套以上的人,他们购买住房除了自住之外,更多的进行投资。如果我们的房地产市场是一个鼓励投资的市场(就如国家统计局所主张的那样),那么这个房地产市场也就是一个把国内绝大多数居民排斥在外的市场。在这种情况下,国内商业银行也就丧失其基本的社会基本责任。

我记得,作为一家完全商业化的汇丰银行,它们在承接信贷业务时,不仅有自己的理念,而且这些理念中都包含对所在社区及社会应负的责任。如坚信支持自由贸易和投资对增加就业和提高生活水平的促进作用;对于可能对社会、道德和环境造成负面影响的业务,必须先通过充分评估,在确保对内符合银行价值观,对外符合银行对社会应尽的责任后,才给予办理。但是,就目前国内商业银行来说,利用政府的政策如何赢利最大化最它们的最优选择,而不考虑这些政策对整个社会产生的负面影响。汇丰能做的,国内银行为什么不做之?

还有,各家商业银行之所以能够这样做,基本上是政府政策放纵之结果。因为,各家商业之所以敢把优惠利率向下行,最根本的问题就在于目前银行利率管制下存在着巨大的存贷款利差空间。而巨大的存贷款得差空间,各商业银行只要把钱贷出去就获利丰厚。比如,目前银行一年活期利率仅0.71%,六个月的贷款优惠后的利率为4.743%,利差相差这样大,当然各家商业银行有本钱让优惠利率向下行。

总之,目前国内各家商业银行推出的利率规定是将成为推高国内房价的动力,如果政府不对这些规定有某种约束,对房地产市场及社会造成的负面影响怎么也不可低估。
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