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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房地产企业资金链异常说明了什么  

2006-09-20 05:28:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,顺驰地产神话的终结,上海圣力数码广场资金链的断裂,钱江系从重庆房地产市场大撤退,国内房地产企业陋像也开始一一显露出来了。这些企业尽管所处在的环境不同、条件不同及最后的结果不同,但有一点是相同,就是面对着国内宏观调控,面对央行信贷紧缩政策,这些企业脆弱的资金链开始显示出国内房地产企业弊端。

可以说,对于顺驰的孙宏斌,曾经见过几次面,也在一起开过会与吃过饭,因此对当时媒体炒作得十分火热的顺驰房地产企业模式,我曾有所关注。但我早就预感到,也曾对一些朋友说过,尽管当时媒体及有些房地产企业对顺驰模式赞赏有加,但这种模式能够在中国这种特殊的房地产市场出现,也一定会九死一生,要逃出厄运并非易事。也就是说,顺驰走上目前这一步,早就是人们预料之中事情。

从顺驰终结的这个现象来看,或许人们只会看到,顺驰的发展违背了企业发展的基本常识与规则,无视了企业发展的基本法则,无视自身资金和管理能力盲目扩张,如为了追求顺驰盲目高速扩张面采取的三“高”政策,即高土地成本、高财务成本、高人力成本等。即顺驰三“高”政策来追求一个“快”字,如尽可能快地缩短项目运营时间,尽可能快地加速资金的内部流转,尽可能快地扩大销售规模等,从而建立起一个所向无敌的房地产王国。但是,当顺驰的快速规模扩张无法承受其财力之重,顺驰王国的终结也就临近了。

其实,这些仅看到事情两面与现象,我们如果再想想,顺驰为什么可以违背企业的发展常识在短期内兴起,而又会在短期内终结?最为重要的是房地产企业的主事者看到这个市场体制弊病,看到这种制度弊病为他的梦想创造了条件。可以说,尽管在2005年顺驰的发展就开始举步维艰,但是如果没有今年一系列关于房地产市场的宏观调控政策出台,顺驰还可能借制度缺陷而维持下去。但是,当房地产市场的制度规则在改变、在完善时,顺驰这种想借助市场的制度缺陷而得以生存的企业就会寿终正寝了。这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。

可以说,在短短的几年的时间,国内房地产市场能够迅速繁荣,各行各业的企业都会涌入房地产市场,不仅在于房地产业的市场准入门槛低、利润高、技术含量低,而且在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。

从这几年房地产市场的情况来说,哪家企业要进入房地产市场,不在这家企业的实力(如财力、人力、企业的竞争力等),而在于这家能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前,企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力远近,就在于如何用金钱与政府权力进行交易。这就看到早些时候的房地产开发商,或是政府权力部门的下属公司,或是直接由政府官员下海而来,或是土地来自某地方的霸主,或是那些肯下功夫用金钱与权力交换之人。但是,土地交易规则发生了变化,土地需要市场化的方式来交易时,能否获得土地就在于企业财力,就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。顺驰正好看准了这种房地产金融制度缺陷,并希望操纵这种制度缺陷来力求发展。

在房地产市场,拿到土地是进入该市场入门证,但是在有一定竞争的条件下,要获得土地就得比其他企业出价要高。当房地产企业获得过高价格的土地时,如何来消化这过高价格的土地成本,就得缩短土地项目经营的时间,让其产品尽快地推出市场。而为了实现这一点,其资金从何而来,其优势于他人的营销从而何来,就在于便利的融资、就在于销售高端人才。可以说,如果不是目前国内住房预期制度的弊端,顺驰要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。

因为,在目前的住房预期制度下,无论什么企业,只要它所谓四证齐全,就可能进行住房预售,而且住房预期款项目可以直接进入房地产开发企业账户上。如果说,一家房地产企业预测到其生产的房地产项目能够通过住房预售顺利的预售,那么它要解决房地产运作流程中一个环节就可以高枕无忧了。即拿地后,如何把四证办齐。而拿地后办齐四证的最为关键的就是如何缴交时所允诺的土地出让金及土地出让金支付期限与方式。

为了支付土地出让金,财力不足的企业就会以高利率从民间信贷市场(这也就目前国内民间信贷市场十分发达,有近3万亿资金在流动,利率达到16%多)获得资金。当这些企业交齐土地出让金(有能力的企业土地出让金交付往往多期付款),就可办到四证。这时,企业就可能进行住房预售了。由于住房预售款项可以直接进入房地产开发商账户,由于目前国内房地产业高利润,这就使房地产开发商只要预售项目的部分产品就足以归还从民间信贷市场以高利率的资金及应付日常所需要的资金。而以后所以的住房预售款项既可以成为该企业下一个房地产开发项目的滚动资金,也可以成为房地产开发商净利润。在这种情况下,如果房地产开发商要为下一个项目融集资金,那么它就会以快速销售的方式来完全整个项目的销售,顺驰就这是样。如果企业为了获得超额利润,那么房地产开发商就会对出售项目不断加价的方式守株待兔攫取暴利。这就是为什么国内房地产开发商能够悟盘不断地推高房价所在。

在房地产市场政策不变化,这两种销售方式为房地产开发商屡建奇功。但是,当房地产市场的政策发展变化时,房地产开发商人算就不如天算了。因为,这样的销售方式是建立的住房预期前期一定能够成功的基础之上。但是,当房地产市场的变化发生后,当政府出台一系列房地产市场的宏观调控政策后,不仅房地产市场面临着一系列的不确定性,而且住房预售产品更多是增加一系列的不确定性。即现房产品都面临着不确定,那么期房产品更多是无人少有人进入了。而一旦早期期房销售出现问题,那些财力不足,或根本没有实力进入房地产市场只是希望“空手套白狼”的房地产企业资金链就会断裂,企业生命就会嘎然而止。

可以说,无论是顺驰地产神话的终结,还是上海圣力数码广场资金链的断裂及钱江系从重庆房地产市场大撤退,都说明了国内房地产市场宏观调控已经触动到一些房地产开发企业的神经,也就说明了目前房地产市场的住房预期并不如房地产开发商预期那样好。从国家统计局所公布的数据来看,房地产宏观调控的2005年个人住房按揭贷款增幅迅速下降,而且20061-5月住房定金及预收款增长下降超过了10%以上。特别是上海法院判决房地产企业必须退还几十家居民预售购房合同后,该事件的蔓延与影响更是不可低估。

正是从以上的案例分析,我们可以看到,国内房地产市场资金断裂并非仅是个别房地产企业单个事件,而是整个国内房地产企业一般情况,只不过目前不同的房地产企业所受到影响的程度不同,可能表现出来紧张程度不同。但是,市场应该看到,随着房地产市场的宏观调控,随着房地产市场制度规则的改革,现行房地产市场融资制度弊端也在改善,那么希望利用这种制度弊端想盲目扩张的企业所隐藏的问题一定会暴露出来。而且制度变革并非一时之事,它对整个市场的影响房地产开发商决不可低估,更不要抱着侥幸的心理以为这是一时之事,把没有销售的楼盘严严悟住。目前北京房地产市场的聪明企业打折销售已经看到这一点。

总之,经过两年来的房地产市场宏观调控,房地产市场的政策已经发生很大的变化,而这些政策将影响房地产市场整个未来走势。而顺驰地产神话的终结及上海圣力数码广场资金链的断裂都预示着国内房地产市场将发生大的变化。我们的居民与房地产开发企业都看到了这一点吗?看到这一点给整个市场带来的变化吗?这就是国内房地产企业资金断裂要说明的问题所在。
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