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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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征收土地价格上涨并不影响房价  

2006-09-18 11:35:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月5日国务院下发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(以下简称31号文),该文件要求从土地利用规划和计划、土地出让、土地审批、土地征用、土地收益分配、土地监管、耕地保护、土地管理责任制度等方面全方位地对中国的土地管理与土地调控。

根据31号文件,对农民征地,不仅要提高新增用地有偿使用费缴纳标准,而且把征收农民土地与农民的生活保障结合起来;对土地收益分配,让国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算,缴入地方国库,实行“收支两条线”管理;调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度等。

由于建设用地税费标准的提高,相关部门有人计算,根据31号文件的税费标准,今后征收地价会成倍的上涨。正因为建设用地税费标准成倍的提高,房地产开发商认为,地价的上涨自然会导致住房的成本上升及房价上涨。因此,借着31号文件的出台而导致的地价上涨,国内又会出现新一轮房价上涨热潮。其实,这种推论是十分错误的。

一般来说,土地作为一种生产要素,其使用价格(如地租)决定于土地边际生产力,而土地使用本身不是最终消费需求,它是向经济活动投入的要素。因此,土地价值的高低就在于土地使用的用途与效率。只有在土地的开发过程中,让土地使用配置到最高价值的土地,其才能提供最高产出。比如,在中国的城市化进程中,土地为什么会快速升值,就在于其用途发生了根本性的变化。同时,土地又是具有时间价值的一种特定生产要素,与投入生产的资本和劳动力不同,在每一个地区,土地是基本不变的供给要素,而且可以长期使用不折旧。对于具有长期使用价值的土地,又可用贴现现值来表示。

根据上述理论,从自然属性来看,土地是不可再生、不能增长、不可移动的资源。而正是这样土地属性成了目前国内房地产开发商借之推高房价的理由。但是从人类社会经济发展的历史来看,土地总量可以不变,其使用效率却可不断提高,城市化的过程也就是土地使用效率转变的过程得以发展。在这过程中,人类生存空间需求由以往平面变成了立体,特别是通讯技术的提高、轨道交通的改变,人类生存空间不断地缩短,从而使得可利用的土地不断扩张。在这意义上说,土地供应可以认为是无限的。比如,看上去土地最为紧张的日本、韩国、香港等并没有由于土地问题成为该些地方经济发展之障碍。根据述上述理论,地价高低完全是房价决定的。

还有,住房作为一种投资品(国家统计局的标准),而投资品的价格是不能预测的,其变动由经济活动带来的预期收益以及影响投资者行为的所有因素决定。当经济处于景气时期,投资者普遍对未来持有乐观预期,容易低估风险,因此投资品的价格就会暴涨。同样,当投资者对住房持有乐观预期,房价也会迅速上涨,从而导致更多的企业进入房地产,增加土地需求及推高地价。如果说开发商拍卖土地时没有预期到房价上涨水平高于地价成本,肯定会没有一个开发商以亏本的方式来获得土地的。这就是说,在房地产市场,是房价决定地价而不是地价决定房价。

其次,有人说提高新增建设用地补偿标准,增加建设用地税费标准,肯定会让土地的价格快速飚升,从而增加政府所拍卖土地的成本并由此来增加住房的投入成本。其实,这只是房地产开发商借土地新政来推高房价一个借口,因为实际上,以往政府都是通过十分低廉的价格从农民那里获得土地,其征用土地成本与政府拍卖出去地价收益完全是两个不同的概念。比如说,一块地从农民那里征收时可能是4万元补偿,但政府拍卖出去可能是100万元。如果以往从农民那里征地补偿每亩4万元,政府征地后拍卖地价100万元;现在对农民补偿增加一倍到8万元,政府该地拍卖收益可能是120万元,也可能是30万或40万(由于土地市场规范后土地供给增加)。也就是说,对农民征地补偿的增加,并不会对土地拍卖价格有多少影响。而土地拍卖价格的高低在于房价的高低,在于土地供求关系。如果房价下落,地价也会随之下降,同样,土地市场供不应求地价自然高,反之亦然。

还有,从31号文件来看,土地调控新政增加了对地方政府权力约束与问责。也就是说,今后土地资源使用应该按照在中央政府所厘定的规则下进行,谁违规谁就得承担责任。如果这些规则能够认真实行,那么国内目前那种房地产开发短期火爆的局面会有所改变,而且对地方政府土地的问责还表现在对土地的规划性与集约性使用上,而这样做会增加土地使用的效率,增加房地产开发用地的资源,从而增加土地的供给而不是减少土地的供给。

同时,对工业用地以市场价格机制的方式来规划与约束,既能够减少土地隐性闲置与浪费,也能够把一些利用审批工业用地来炒作土地的人清除出土地市场,从而减少对土地市场炒作与寻租行为。在这种情况下,自然会提高土地的使用效率,增加土地的供给。可以说,在目前国内土地审批上,工业用地利用效率低、浪费严重是十分普遍现象(而禁止土地的“以租代征”也同样会增加土地供给)。同时,对工业用地的限制,自然会改变以往那种以土地的优惠来吸引外资的政策。

总之,对于31号文件的土地新政,基本上是要全面整顿国内土地市场秩序,提高土地使用的集约性与效率,这些都能够增加土地供应,有利于房地产市场的利多政策,而不是如有些开发商所认为那样会增加土地拍卖之成本。因此,土地补偿及税费标准的上升,只不过政府收益部分压缩,它并不会影响土地拍卖价格的高低,更不会影响房价上涨。如果国内房地产开发商想借对农民征地补偿提高来推高房价,那么国内房地产价吹起的泡沫也就会越吹越大,中国房地产市场离泡沫破灭也就不远了。

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