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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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外资炒房严重侵蚀国内民众利益  

2006-08-04 15:22:03|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  住房作为投资品,它的价格是投资者的预期决定的。当外资预期国内房地产市场的价格上涨时,它就可用少量的资金带动整个市场的预期,推高国内房地产市场的价格上涨。

  一年多来,特别是今年一季度,个人住房按揭贷款成倍地下降,说明了国内居民的住房消费大量减少。这种情况下,不少地方房价快速上涨,既有房地产开发商与地方政府合谋做市的原因,也有其他资金进入国内房地产市场炒作因素。比如,近年来,侨汇资金流入多的上海和浙江,房地产价格波动远高于广东和福建。2005年全年,香港置业投资深圳物业达1.22万至1.26万个单位,占港人置业投资内地房地产的53%。今年通过现场勘察、电话等方式向一些公司咨询深圳置业事宜的港人越来越多。目前,摩根士丹利、高盛、麦格理银行、美林集团、荷兰国际集团等诸多外资机构已深度介入内地房地产市场。这些现象都表明,外资进入与国内房价波动存在很大的关联性。

  按现行的规则,在资本账户没有完全开放的情况下,除了是直接投资,外国资本进入应该是严格管制的。事实上,外国资本通过直接投资的方式进入国内房地产市场已经不多,国外资金是直接奔炒作房地产市场而来,因此,政府就得出台制度来严厉遏制与打击。世界绝大多数国家也根本不允许外资对本国住房进行炒作,不少国家都有相关法律来遏制房地产炒作,让炒作者无利可图。从我获得的数据来看,在国际货币基金组织187个成员中,有137个成员国家对外资进入本国房地产市场有严格限制,无论资本项目开放或不开放,都是如此。从国家利益的角度来说,政府也要严厉地遏制与打击国外资金进入炒作房地产。

  房地产市场的暴利何在?并不因为企业经营者的能力与技术,也不因为经营者管理水平,而在于利用稀缺的土地资源与廉价的资金与劳动力,利用目前中国房地产市场许多掠夺性的制度缺陷。这种情况下,如果让大量的外资进入国内房地产炒作,就等于把国家财富拱手送给外国投机者。这不仅导致国家财富的严重流失,也严重侵蚀了国内民众的利益,破坏国内经济利益的平衡。这个意义上,即使国内许多行业可以向外资开放,房地产业也应该在政策上对外资进入实行严格管制,立即收紧现行政策,不可再让外资进入房地产市场炒作。

  当然,这样做并不是完全把外资拒之门外,而是要改变目前外资进入国内房地产的规则。对外资进入房地产市场的限制,可以是在市场的准入方式、也可以是房屋交易环节与房屋持有环节。比如,取消以往外资购房的减免税收优惠,重新界定外资直接投资进入国内房地产市场准入标准,行政管制外汇资金流入和结汇,区别对待国外居民个人和非居民法人购房,对引进外资和房地产企业境外上市进行监管和设限,开征投机性购房的特别交易税与物业税,对非中国居民在境内购房执行严格的审批和登记制度,并限定在较长的期限内不得转让。也就是说,可以从产业政策、外汇政策、住房购买交易及持有等环节来限制外国资金炒作国内房地产。据说,目前中央政府有规划,对外资进入国内房地产市场出台相关规则,我想这是好事。但是,相关的规则不仅要尽快出台,而且对外国资本炒作国内房地产一定要有更多限制,同时也应该与相关产业政策结合,真正把政策落实在关键点上。

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