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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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购房或租房完全由民众自主决策  

2006-08-25 01:45:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近来年,随着国内房价快速上涨,国内绝大多数民众已经无法承担高房价之重负。在这种情况下,购房者民众与炒高房价的房地产开发商、与出台政策总是起不了作用的政策、与不能如实报道房地产市场信息的媒体,所形成的矛盾越来越激化。面对着这样的情况,政府官员及房地产开发商都认为目前国内房地产市场的价格为什么上涨过快、价格过高就在于中国的住房保障体系没有建立起来,就在于国内住房保障体系不健全与不完善。这就好比城市中的交通,现在人和车都挤到一条道上,势必会造成交通混乱。一方面,巨大的住房需求刺激了房价上涨,另一方面,中低收入者承受不了高房价。因此,住房保障制度不健全促使了房价上涨。

但也有政府官员认为,目前国内民众的住房自有过高,超前住房消费严重,因此国家应调整目前鼓励全民买房的住房政策导向,倡导中低收入家庭租房居住。此言一出,立即在媒体掀起巨大波澜,引发了关于买房好还是租房好热烈的讨论。对于这个问题的讨论,我早就注意到了,但是如果把这个问题放在市场的背景下,它是根本没有意义的问题,也是不需要讨论的问题。这也正是我一直完全不参与这种讨论之原因。

一般来说,市场经济的核心是什么,是个人分散化决策,它是资源优化配置的最好方式。对居民的住房问题,1998年为什么会对福利化分房进行改革,并实行住房分配的货币方式,根本就是通过有效的市场机制来改善民众的住房福利水平。如果说在国内住房货币化改革已经六年的今天,又得通过政策的方式来告诉民众该做什么或不该做什么,那么只能说明从1998年以来的国内住房货币化改革完全失败。但实际上并非如此,中国的房地产市场也不会退回到1998年以前的老路上去。

再退一步说,假定我们在现有的条件下,来讨论居民解决居住问题是买房好还是租房好。对于这个问题同样也从根本上找不到一个完全统一的答案。因为,目前国内住房问题根本就不是由于国内居民的住房自有率高的问题,也不仅仅是国内居民的住房超前消费问题。因为,按照上述的逻辑,如果居民住房自有率高,那么绝大多数居民(比如所说的82%)住房问题早已经解决了,那么剩下这少数人即使是政府财政来资助也不会有多大的问题。可以说,目前国内民众的住房自有率高应该是取值标准的问题(比如仅是以有户口人口来计算),国内居民的住房自有率只要改变这种计划体制下的标准,其结果则完全不同了。

还有,在市场经济中,居民要解决自己的居住条件问题,根本就没有一个统一的标准,每一个民众的约束条件(比如家庭财富、工资水平、购房支付能力等)都是不同的。在一定的条件下,每一个民众可以根据自己的情况、根据当地市场的条件环境来进行最优的选择。政府能够做是只能是制定一些保证市场有效运行的规则,而不是告诉消费者应该租房还是买房。因此,居民是购房还是租房的问题,完全是个人选择的结果,根本就不需要政府来告诉他们做什么。

当然,为什么国内民众更多喜欢购房而不是租房,这既与这些民众的个人偏好、金融知识及房地产知识有关,也与目前国内的一些政策偏差有关。对于前者,不少居民在购买时只看到当前一些情况,而不把个人贷款之后的利率风险、失业风险等方面因素考虑进去,也不把购房时,资金的机会成本考虑在内。对于后者国内银行为了其短期利益对进入房地产市场的民众审查违规操作等。加上中国的房地产市场是刚发展起来的市场,根本就没有经历过周期性的变化。这就使国内不少民众跟从他人涌入房地产市场购买房子。如果上述的条件有所变化,国内民众解决住房问题基本上都愿意进入自己购买房子的市场这种现象就会得到完全改变。因此,民众是租房还是购买房子根本就不是政府要代替民众来思考的事情,而完全是居民个人自己决策的结果。因为,在市场条件下,个人完全能够根据各自的约束条件做最好的选择。试想,一个政府官员岂可知道每一个民众自身的约束条件,岂可知道民众是租房好还是购买房子好呢?

当然,面对着国内高房价,政府可以做就是建立新的住房发展模式,就是建立适应中国的住房保障体系。在这基础上设定相关法律,取消不合理的住房制度与规则,如经济适用房制度。只有这样才能够真正保证国内居民的居住权,才能够保证国内房地产市场真正持续健康的发展。而对于居民是购买房子还是租房子,这些完全是居民的个人决策,根本就不需要政府出台什么政策来要求居民做什么或不做什么。

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