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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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2006年国内房地产市场将发生根本性转变  

2006-08-17 05:39:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2006年,是国内房地产市场出台政策最多的一年,先有国六条,然后有国六条细则,以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个人所得税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。可以说,这一系列的关于房地产宏观调控政策出台,尽管每一项政策都是十分温和,但是已经看到中央政府调整国内房地产市场决心。

从这一系列政策的意图来看,首先表明政府已下了决心要整顿国内比较混乱的房地产市场,坚决打击国内房地产市场的炒作,遏制房地产市场投资过热,缓解国内城市化发展过快的进程及遏制一些城市房价快速上涨,又得调整国内房地产市场不合理的住房结构,缓解住房市场供求关系,缓解一般民众对房地产市场价格过高的不满而可能引起的社会问题及政治问题,保证绝大多数居民住房福利水平提高,保证国内房地产市场能够持续稳定的发展。

可以说,政府这一系列的房地产政策意图十分明显,一是要遏制国内狼烟四起的房地产市场炒作同时又保持目前的高房价;二是要调整目前房地产市场不合理的住房产品结构同时又得保持房地产市场能够持续发展;三是在缓解住房市场的社会问题同时又让房地产开发企业及地方政府的利益不受到多少冲击。当然,对于这些房地产政策如何巧演治理平衡术,在徘徊之中得到平衡可能并不是一件容易的事情。因此,对于密集出台一系列关于房地产市场政策的效果如何还得拭目以待,但是有一点不可否定,即这些房地产政策的出台将对国内房地产市场的发展产生巨大的影响,从2006年起,国内房地产市场将出现根本性的转变。

首先,房地产市场暴利时代即将结束。这主要表现在土地交易的市场化,从源头来调整扭曲了土地市场。可以说,在早几年的房地产市场,特别是刚从1998年起步的国内房地产市场,获利最大者并不是房地产开发商,也不是房地产开发商的房价买得多高,而是那与能够从政府手上以极低价格获得土地的人。这些人以种种非法的方式以低价从政府手获得土地之后,坐收渔利,只等需要土地的企业上门而来,把土地的价格推高,从而不用一兵一卒财源流滚滚而来。可以说,交易土地是房地产市场获利最大及最为暴利者。但是,随着国家对土地严格控制及土地交易的市场化,这些希望从土地交易获得暴利者一定会清除出场。同时,对房地产市场整顿、对房地产炒作遏制、要求房地产市场信息披露公开透明等政策都会引导房地产市场利润社会平均化,加上大量企业进入,都是减少房地产暴利有利因素。

其次,国内的房地产市场发展模式将发生根本性的转变。以往,国内的房地产市场发展模式基本是走上了香港房地产发展模式之路,如高房价、高地价、高福利房。但是,从1998年以来国内房地产市场的发展表明,这种模式根本就不适应中国。因此,从2005年起调整房地产市场结构就作为国内房地产市场调控的重心,特别国六条及国六条细则,其政策的宗旨就是用强制性与数字化的规则来调整房地产市场的结构,就是用强制性的规定要求国内房地产市场生产中低档住房产品。可以说,在国六条政策强制性的规定下,国内住房市场结构及发展模式将发生巨大的变化,在今后的几年开始,中低档产品将成为国内房地产市场的主流。这种趋势是任何人或任何地方都无法改变的。

国内房地产市场发展模式的改变还表现在新的住房保障体系将确立。据悉,面对目前高房价,建设部试图建立起以廉租房、租赁型经济适用房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障体系,而且租赁型经济适用房将是未来发展的方向。对于这个住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级:廉租房主要面向最低生活保障线以下的家庭;租赁型经济适用房面向低收入家庭;限价商品房将面向拆迁户或无房户。

可以说,对于这个住房保障体系的设想,在一定意义比以往的设想是有所进步,不仅比较细化,而且有一定的可操作性。但是,这个保障体系与保障一般居民的住房福利水平提高关联性有多大,与中国快速的城市化进程节奏有多少合拍。同时,它所关注的对象覆盖面有多大,以及它与1998年住房制度货币化改革的原则有多少契合。如果这些问题梳理不清,政策的持续性又可能会如经济适用房的政策那样面临着短视之危险。因为,在本文看来建构中国的住房保障体系必须坚持以下几个原则:一是现代文明社会保证每一个人基本居住权原则(如城市居民与进城的农民都一样),即保证特别弱势者的基本居住条件;二是市场化原则,绝大多数居民的住房得通过租赁与购买市场来解决,并以公平性原则差异性地来帮助这些居民解决住房问题;三是无歧视原则,即不同的居民可以获得不同的货币补助,但住房购买价格以市场化的方式来定价,否则过高的监管成本及寻租行为使限价房市场无法建立。但按照已有信息,新的住房保障体系仍然印上许多香港公屋的痕迹。如果这种住房保障模式是否适应中国是令人十分质疑的。当然,国内住房保障体系的确立将导致国内房地产市场住房结构发生根本性的变化。

再次,随着国内房地产市场产品结构的改变,居民的住房消费倾向将发生根本性的变化。以往那种购房消费一步到位、那种买房就买大房子的住房消费倾向将会由购买小房子的消费模式所取代。因为,一是从不少已购过房的人的经验来看,由于已有不少购房者购的房子过大,经济负担过重已经成了目前中国一个严重的社会问题(即通常所说的大量的“房奴”出现),这种现象已经引起将要进入房地产市场购房者的警觉;二是大量的中低档产品的出现,既可以减轻购房者的负担,也能够促使整个社会住房消费模式的改变,加上住房保障体系的逐渐确立都会有利广大中低收入民众住房条件改善及改变国内民众住房消费倾向。

同时,这里还有一个问题,就是当绝大多数资源都去生产中低档住房后,是不是会让高档住房及大于90平方米的住房的价格快速上涨。当然,在假定需要90平方米住房的消费者不变的情况下,如果生产90平方米的住房减少,那么产品稀缺程度增加,产品的价格自然上涨。但实际上,居民的住房需求倾向不是完全固定的,而是消费者在面对住房产品约束与价格约束的条件下会改变现有的住房消费倾向,由以往消费90平方米以上的住房改变消费90平方米以下的住房,而这种居民住房消费倾向一改变,90平方米以上住房的价格也自然向主流市场的中低档住房产品价格看齐。而这种现象一出现,国内房地产市场的产品更是会向主流的中低产品发展。

对于房地产开发企业来说,由于房地产市场产品结构的变化,中低档产品是房地产市场的主流产品,这必然会改变房地产开发商的生产经营模式。在这种条件下,只有那些生产大众化产品的房地产开发才能得以生存与发展,而那些仅是生产高档产品的房地产开发商会随着市场的萎缩而逐渐地退出房地产市场。同样,房地产的中低档产品生产的规模化、标准化也有利住房产品生产成本的降低,导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧,许多不适应这种房地产市场主流模式发展的房地产开发商自然会被淘汰出局,目前这种房地产市场万马奔腾的局面将由不多的优质房地产开发商所取代。就比如香港,香港房地产发展下来剩下的房地产开发商不多。

对于国内银行,虽然银行那种信贷规模扩张的冲动不会改变,但是由于消费者、企业的住房生产与消费行为模式改变,加上银行监管部门对商业银行监管要求,国内商业银行要如以往那样对房地产市场的盲目信贷扩张的局面也会改变。如果国内房地产市场发生房地产市场周期性的变化,以往那些国内商业银行信贷盲目扩张的弊病都会一一显露出来。在这样的情况下,国内商业银行房地产信贷的盲目扩张就会有所警惕与慎重。这不仅有利于国内商业银行自身风险的降低,减少房地产市场的投资者利用国内商业银行金融杠杆来炒作房地产,也会放慢国内房地产市场发展速度,保证国内房地产市场朝健康的方向发展。

对于地方政府来说,随着土地出让金政策的出台、土地严格督察制度建立,土地利益的分配及协调发展机制也会发生根本性的转变。在这种情况下,地方政府以往那种千方百计地推动当地房地产市场发展的动力也会减弱,甚至于如果土地出让金的分配机制地方政府所获得利益不多,地方政府还可能成为土地出让的障碍。同时,随着住房物业税的出台,从而使得不少地方政府今后更为关注的是住房持有,关注住房持有税收结构变化。

由于国内房地产市场的发展模式发生根本性的变化,中央政府对房地产市场的发展的关注更多的是国内绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此,国内房地产市场在一个比较长的时期内都是一个居民居住消费的市场,而不是一个投资者投资的市场。从最近出台的关于限制外国资金进入国内房地产市场、重新恢复二手房市场的交易个人所得税的政策来说,中央在这些方面有决心、有工具来调整以往把国内房地产作为是一种投资品的市场改变为居民住房消费的市场。当国内房地产市场成为一个消费者的市场时,房地产市场的炒作自然会减少,甚至于退出市场。同时,我们也应该看到,随着国内房地产市场秩序整顿及场炒作者的减少,国内房地产市场的供求关系会发生很大变化,一些地方房价炒得离谱的地方自然也就会向市场理性回归。从美国的情况来说,无论是外资还是国内资金,由于对外资不动产所有权限制、由于严厉税收制度,任何人对房地产市场炒作都不能气候。如果国内房地产市场是一个消费者的市场,那么国内房地产市场性质将发生根本性转变(物业税也是为这种转变服务的)。

总之,经过2006年的房地产宏观调控,国内房地产市场将会发生根本性的变化,无论是消费者、企业、政府、银行,还是市场的相关当事人都得有一个清楚认识,因为这种影响不是短期而是长期的,这就要求整个国内房地产当事人都得来调整各自的行为模式,否则就得会市场淘汰。当然,目前最为关键是政府如何来把出台的政策一条条来落实,一条条来细化,而不是让地方政府各行其是。

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