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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价下跌谁先哭泣要问吗?  

2006-12-25 13:31:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    现在,网上总是有一些人天天在叫喊房价会上涨,会上涨,甚至于问出,如果房价下跌,谁会先哭这样的问题.这个问题需要问吗?根本上就不需要问,只要是一个正常人,有谁不知道其答案的呢?如果硬要把此问题说明白点,当然,房价下跌最先哭的是这些天天叫喊着房价会上涨人了.

因为,很简单,这些人对房价下跌早就吓得胆战心惊了,房地产市场一有风吹草动就吓得不得了,他们面对即将下跌时的市场,只能采取任何手段来混淆是听,来告诉市场说,房价如何不可下跌,如果房价下跌了,就会对谁如何不利,就会让谁来先哭.但是市场上的事情,都是每一个自主决策的,都是个人根据自己的情况来作判断,根本不需要他人来告诉他是什么回事.更不需要人告诉他价格的变化会对自己有多少影响.而为什么这些网上的人会天天在网上说,房价下跌谁先哭,就在于他们自己要先哭了,希望通过混淆是听的方式让他人来替代这些人哭.恰恰相反,他们越是这样叫喊,越是证明其心中惊慌,越是证明这些人欲哭无泪了. 

还有,市场常识早就让大家十分明白了,如果房价下跌,对于购房消费的民众,房子购买后,其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少.房价下跌对他们对住房的消费根本不会有多少意义.

而对于没有购买的绝大多数民众来说,会有哪一个民众会告诉市场,他们只要想买高价的房子而不愿意购买低价格的房子吗?任何消费者,购买物品时,在同一质量时,肯定是价格越低越好.在这样的情况下,任何购买房子的消费者,在价格低的时候进入市场,同样的货币可以购买更多的东西或产品,何乐而为?难道他们会不愿意吗?

当然,房价下跌最先哭的除了这些天天在网上要房价上涨之人外,还有目前市场的大量的房地产投资者及房地产开发商.因为,房地产作为投资品,他们是需要人来接他们最后一棒,否则,套自己手上不是麻烦了吗?

按照Gordon的经典资产定价理论,资产的价格是以资产的收益和利率的未来值为基础的,而这两者又是不可观测的。因此,对于住房的市场价值的想根本上是用客观数据找到它的均衡价值是容易的,因为这些变量未来趋势的预测更多会表明投资者主观情绪。也就是说,对住房的价格并不能用客观数据来发现市场的均衡价格,住房的价格更多的是投资者主观情绪的结果。资产价格为什么容易导致巨大的波动,原因就在于这里。

投资者都十分熟悉,华尔街有一句名言,“市场是由两种力量驱动的:贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来,在投资市场,投资者的众从心理,必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的,那么市场就会持续繁荣;反之如果这种力量是悲观或恐惧的,那么市场就会逆然反转。而且在市场繁荣的时候,投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训。

因为,投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望,而且也会让已经进入了的投资者如何来哄抬或操纵市场的价格,以便吸引更多的投资者进入。而这种众从行为的循环往复,也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论,股市最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为,投资者需求的增加,会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的股市价格中。而第二轮的股市价格上涨信号又会反馈到第三轮的股市价格上涨上,然后反馈到第四轮等等。在这种情况下,股市最初的价格上涨信号显然无限地被放大了,产生远比其本身所能形成的大得多的价格上涨。

住房的价格也是如此.因为,目前为什么市场上总是有许多人天天在说房价要涨,房价不能下跌,根本上的原因就在于这里,就在于他们在市场发出信号,让市场其他的投资者也涌入以便来让他人来接自己那一棒.这样先进入的投资者就容易出走了!所在,目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射,是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大,是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里.如这样,房价下跌还有谁先哭泣!

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