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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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住房预售制度分析与研究(一)  

2006-11-03 17:44:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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由于我标题所列的文章太长,在这里放不了,所以我让新浪以独家的方式在新浪刊出,网友请注意.今天只是把一小文章放在这里.

 

最近,建设部、发改委、工商总局联合发出通知,将商品房预售许可、商品房预(销)售活动的动态监管等方面加强管理,以进一步整顿规范房地产交易秩序。《通知》对住房预售许可的期限与方式,住房预售信息披露与监管,住房预售合同的格式、责任和权利,住房预售的中介机构及广告等方面重新做了规定与表述。这对完善国内的住房预售制度是有意义的。但是国内的住房预售制度问题何在?弊端有哪些?仅是对这些方面修改是远远不够的。

正如我多次撰文章指出的那样,国内住房预售制度最根本是什么?就是它仅是一种单边的风险分担制度。这种制度安排不是让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险,而只是让消费者及银行来承担风险。因此,这样的制度是一种严重缺陷的制度。因此,正如我早先指出的那样,这样的单边风险分担制度即使不完全取消,也得全面的修改,也得从问题的实质入手来修改。

也就是说,《通知》仅是从住房预售制度的入手,来加强对住房预售许可的合同管理、来加强其合同的监管与信息披露等,如没有得到住房预售许可不得非法预售商品房,这些都是住房预售制度中的最基本的含义。试想,如何没有住房预售许可就可以预售商品房,那么还要建立住房预售制度干什么。而且尽管《通知》对住房预售制度有了一些新的修改,但仍然没有看多少对违反这种制度的行为进行严厉处罚规则。

当然,在我看来,对国内住房预售制度修改,还是从最为核心的方面入手。因为,对于住房预售制度问题层出不穷的今天,一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看,房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度,预售资金的专项管理,严格的法律监管,或是为购房者提供更多的合约形式等等这些都是风险分担机制的重要组成部分。

在我国,银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险;由于信息不对称,购房者面临房地产商的各种败德行为,鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性,我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全,即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担,包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终,合理分散或降低各环节的风险,它应包括严格的市场准入与退出机制,房地产市场信息披露机制,多种合同选择与谈判机制,住房预售款专项管理制度,市场的惩罚机制,风险分担机制,风险约束机制,监管机制以及保护购房者利益的救助机制。

目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制,由于缺乏严格的准入和退出制度导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下,大量企业过度和无序的涌入;而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业很难退出市场,或者利用不完善的退出机制来逃避责任。所以,实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度,有利于从房地产市场入口上把好关,正本清源,防患于未然,从而保证房地产开发商的质量,减少开发商的败德行为。

对于住房预售存在着严重的信息不对称,不少国家要制定严格的法律规则来约束这种房地产市场信息的严重不对称,以保护消费者的利益。政府应要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前,开发商申请预售或是销售许可时,政府应要求房地产开发公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格;在销售中,政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格,以及可售套数、面积等等。也就是说,采用住房预售制度,信息公开化透明化是一个必要之前提。

在一个住房预售成熟的市场,住房预售合同并不是已经印刷好的格式化合同,而是一个住房预售合同多样化的选择体系。即在住房预售合同的选择上,消费者既可以选择现有的格式化合同,也可以是住房消费者与房地产开发商就住房销售合同谈判的结果。政府、银行以及开发商应为具有不同风险偏好、不同风险承担能力的利益主体设计具有不同风险、不同性质的预售合同。

在任何一个成熟的住房预售市场,住房预售款不是收到款之后就全部转到房地产开发商名下,而是有制度安排由专门的机构或银行来专业管理。住房预售款的使用是在严格监管下随着工程进度快慢来发放。因此,对住房预售资金还可采取专项管理、专项信托、专门账号等方式来管理这些资金。这样既可以防止开发商随意挪用住房预售的专项资金,也可以防止开发商假按揭等违法行为。住房预售款专项管理是目前住房预售制度改革的关键。

住房预售制度还包括了对商品房预售活动的监管,包括事前、事中和事后监管,事前要对开发商的资金状况、信用度和实力进行一系列的审查;工程开工后,要检查是否按合同要求进行施工,是否延期和修改合同;在交房时,要有相关机构监督开发商公平、公正与购房者的房屋交接;要通过多种手段的综合运用,形成一个完整的对房地产业进行严格监管的链条,确保广大群众的合法权益不受侵害。

如果允许预售制度的存在,那么就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金,这项基金是预售出问题之后进行快速赔付、稳定公众信心,履行风险担保职责的重要保证它是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式,鉴于此政府应设立房屋预售制度的风险担保基金。通过这样机制,不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,而且也能够约束房地产开发商减少违约。

总之,目前国内住房预售制度是一种单边风险分担制度,是目前国内房地产市场问题所在。对目前国内住房预售制度即使不取消也得全面清理与完善,否则中国金融市场面对的问题就根本无法收拾了,国内房地产市场要得到真正的发展也不可能。所以,〈通知〉仍然与现实的要求差距很大。

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