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易宪容的博客

中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

 
 
 

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中国社科院金融研究所金融发展室研究员

1958年出生于江西上高。1982年入上海华东师范大学,分别在1986年、1989年获得上海华东师范大学学士和硕士学位。1989-1994年在湖南师范大学工作。1994年入中国社会科学院研究生院财贸系学习,1997年获得博士学位。1997年7月-1999年9月进入中国人民大学经济学博士后流动站工作。1998-2000年到香港大学经济金融学院跟随张五常教授学习与工作三年。1999年7月曾到台湾清华大学做访问研究。从1998年起为国际新制度经济学学会会员。目前为中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员

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房价成本公开既是基本经济学常识也是国际市场惯例  

2006-11-26 07:05:17|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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在中国的房地产市场,凡事遵守国际惯例早已成了房地产开发商的口头禅。比如说,空置率,就有人认为中国这种计算不合符国际惯例,因此要改进;又比如,住房本是国内居民最重要的消费品,而为遵守国际惯例它又成为投资品。由于在国家统计局的报表上,住房只是投资品,因此,国内居民最大的消费那一块也就转到投资品上去,从而使得随着国内房地产市场的发展,国内居民住房消费增加,国内居民的消费率则不断地下降。

又有一则国际惯例。韩国建设部官员日前表示,韩国政府正在考虑采取措施,要求房地产开发商公开某些公寓房的建筑成本以平抑过快增长的房价。据报道,韩国财政部联合其他机构日前出台了一套旨在稳定房价的措施,其核心就是扩大房屋供给和加强住房贷款监管。相关部门还考虑进一步要求开发商公布成本以抑制房价。先不说韩国政府如何做,本来要求房地产商公布其建筑成本也是国际,但是到国内房地产开发商那里,则中国的情况不同,房地产开发商建筑成本则不然公开了。为什么?因为,房价成本是房地产开发商的商业秘密。

可以说,无论是从国内开发商十分崇尚的国际惯例来说,还是市场经济的基本法则来说,房价成本公布早就是天经地义的事情,也是根本就不需要争论的事情。因为,从国际惯例来说,这是各国政府最为普遍的职责,也是各国政府最为平常的事情;从经济学理论来说,市场信息的公开透明是市场秩序的基本要求,而对一个垄断性的房地产市场政府更是有职责要求房地产开发商尽其市场的基本要求,如韩国那样。以下我只是从两方面来分析房价成本为什么在公开.

首先,我们只要对房价成本的不同层面作一个区分,就能够理解要不要公开房价成本了。

曾有政府的物价部门说,他们不可以对房地产企业的房子定价,这是市场的事情。而一些地方政府的建设部门则说,房价成本是房地产开发企业的商业秘密,他们没有理由公开企业的商业秘密。从上述说法来看,其实是在混淆视听,把几个不同的问题混在一起,以便寻找一些地方不愿意承担其责任的理由。

很简单,在一个完全竞争的市场经济中,民众都知道商品的价格是由市场的供求关系来决定的,而不需求政府什么部门来给企业的商品定价。因此,一些政府的物价部门说不会给房地产企业的房子定价,其实根本就是不是这样。因为,民众根本就没有这个意思。民众所要求的是房价的市场公开信息如何来聚集,如何能够让民众能够便利的了解。

还有,民众要求政府部门公布房价成本,也不是房地产企业的会计成本,这种成本无论是物价部门还是建筑管理部门是无法获得房地产开发企业的会计成本的,除非国家审计部门要对该企业进行审计。因此,政府职能部门所要公开的房价成本只是是那样基本的公开信息,比如土地交易的价格、建安成本、城市各地收费、建筑材料的价格、建筑工人等人工成本这些公开的市场信息。这些信息或成本根本就没有什么商业秘密可言。政府职能部门有责任与义务把这些公开的市场信息告诉消费者。这不仅是政府部门的基本职能,也有利于保护消费者由于信息不对称的情况下作出错误的决策,甚至于由于信息不对称而为卖者所欺骗。

还有,住房价格并不仅仅是住房产品的本身,还应该包括住房周边的环境,政府职能部门也应该对相关楼盘的周边环境及规划的信息告诉消费者,以便帮助消费者来了解这些产品价格所在。

再就是,目前整个社会都认为房地产市场是一个暴利的市场,是一个价格与价值严重的背离的市场。在这种情况下,政府的物价部门就有责任对所在地方的房地产市场的价格信息作一些较系统及全面的研究与分析,写出权威性的报告,把市场真实的信息告诉消费者。这是政府职能部门的责任。既然纳税人已经交出权力给政府的职能部门了,政府职能部门就有义务来为消费者服务,不能在行使权力就手舞足蹈,而要承担责任时或是推辞或是不知道。

还有,住房是垄断性定价下的一种特殊商品。它的特殊性不仅表现为其私人品与公共品交递的性质。作为私人品,投资者可能购买房子进行投资;作为公共品,它是现代居民必须的生活必需品,特别是土地公有制的条件,任何住房产品就具有公共的性质。

因此,在一个垄断性的市场,无论是对于私人品来说还是对于公共品来说,民众都权利来了解这些垄断性定价的产品成本,以便监督卖者刻意抬高其产品的价格水平,从而损害消费者的利益,从而损害消费者的住房福利水平。在世界许多国家的《反垄断竞争法》、《反不完全竞争法》都对这些方面有详细的规定。如果这些垄断性定价的产品具有公共品性质之时,那么政府就得通过强制性方式要求企业公开其产品的运作成本,从而减少由于垄断性定价使得民众公共福利水平受到侵害。比如城市公共汽车的定价、出租车的定价都会在政府严格的监督下进行。而住房产品也属于国内垄断性定价的公共产品,公开房地产企业的产品成本也就是政府规制的基本职责了。

总之,从韩国惯例来看,房价成本的公开信息是任何相关政府不可推辞之责任,他们就得以各种方式来汇集、来公开、来告诉消费者,这是政府职能部门的基本责任。特别是住房作为一种在垄断性定价的公共产品,政府还有责任制定强制性法律要求房地产开发企业公开住房成本定价,因为,只有这样才能减少房地产开发商借垄断性定价来掠夺消费者财富,来降低消费者的住房福利水平。所以有些政府职能部门所说的看上去是冠冕堂皇,实际上无论是从理论上或逻辑上来说都只在推辞责任或为自己错误辩护。如果这个结不解开,房地产市场永远暗无天日。

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